ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

Α. Γεωργίου και Α. Κωστή, Παρέδρων

 

                                                                                                            Αίτηση αρ. Ε124/2022

ΜΕΤΑΞΥ:

                                                Ρένα Παναγιώτου, από τη Λεμεσό           

Αιτήτρια

                                                                        και

                                 M. Fast Renovations & Constructions Ltd, από τη Λεμεσό

                                                                                                            Καθ’ ων η αίτηση

 

Ημερομηνία: 31/03/2026

Για την Αιτήτρια: κ. Κ. Τούμπας

Για τους Καθ’ ων η Αίτηση: κ. Ζ. Νικολαΐδης

 

 ΑΠΟΦΑΣΗ

 

 

Ι.        ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ

Δια της υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο Εναρκτήριας Αίτησης, η Αιτήτρια αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού, κατ’ επίκληση οχληρίας και διαρκούς ενόχλησης, δυνάμει του άρθρου 11(1)(β) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Το επίδικο υποστατικό αφορά ένα ισόγειο κατάστημα, επί της οδού Δέσποινας και Νίκου Παττίχη, στη Λεμεσό, ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης, το οποίο στο εξής θα αναφέρεται ως «το Υποστατικό».

 

(α)       Η Κυρίως Αίτηση.

Η σχέση των διαδίκων απορρέει από έγγραφη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 27/02/2015, διετούς διάρκειας, με αρχικό μηνιαίο ενοίκιο τα €600,00, το ύψος του οποίου παραμένει το ίδιο έως και σήμερα. Το Υποστατικό χρησιμοποιείται ως χώρος πώλησης οικοδομικών υλικών και γραφείων. Η Αιτήτρια, στην πορεία του χρόνου, κατέστη η Ιδιοκτήτρια του Υποστατικού, υποκαθιστώντας τους γονείς της.

Ως προς τα ουσιαστικά γεγονότα που εκτίθενται προς υποστήριξη του αιτήματος για ανάκτηση της κατοχής, σχετικά, ως επί το πλείστον, είναι τα αναγραφόμενα στην παράγραφο «Δ.» υπό (4)(Γ)(α-ζ) της Κυρίως Αίτησης. Η Αιτήτρια προβάλλει, μεταξύ άλλων, ότι οι Καθ’ ων, οι αντιπρόσωποι και οι πελάτες τους, καταχρώνται τους χώρους στάθμευσης πέριξ του Υποστατικού, με αποτέλεσμα να καθίσταται ανυπόφορη η διαβίωση των γονέων της, οι οποίοι διαμένουν στην οικία άνωθεν του επίδικου καταστήματος. Επιπρόσθετα, καταλογίζεται στους Καθ’ ων, μεταξύ πολλών άλλων, «απρεπής», «απαξιωτική», «εκβιαστική», «εκφοβιστική» αντιμετώπιση των ηλικιωμένων γονέων της Αιτήτριας, συμπεριφορά η οποία επιβαρύνει την ήδη βεβαρημένη κατάσταση της υγείας τους. Καταλογίζεται επίσης σε αυτούς, παραβίαση διάφορων συμβατικών τους υποχρεώσεων καθώς και έλλειψη συνεργασίας για την επίλυση των εν λόγω προβλημάτων. Η ενοικίαση περιγράφεται και ως «ψυχαναγκαστική» για την Αιτήτρια.  Γίνεται συναφώς αναφορά σε παροχή έγγραφης προειδοποίησης, δυνάμει επιστολής ημερομηνίας 14/02/2022.

(β)     Η Απάντηση.

Στην Απάντησή τους, οι Καθ’ ων αμφισβητούν ότι η Αιτήτρια τους έδωσε κατάλληλη προειδοποίηση 30 ημερών, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου. Σημειώνουν επίσης ότι δεν αναφέρεται στην Κυρίως Αίτηση πότε το Υποστατικό ανεγέρθηκε και πότε ενοικιάστηκε για πρώτη φορά. Επί της ουσίας, ο αντίλογος των Καθ’ ων συνοψίζεται στο ότι οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας είναι αποκύημα της φαντασίας της και ότι είναι οι Ενοικιαστές που στην πραγματικότητα είναι το «θύμα παρενόχλησης από την αιτήτρια και την οικογένεια της» και ότι «όποτε βρεθούν η αιτήτρια καταλήγει σε υστερία». Προστίθεται, ότι τα πραγματικά της κίνητρα είναι αλλότρια και σχετίζονται με την επιθυμία της Αιτήτριας να ενοικιάσει σε άλλους το επίδικο υποστατικό, με ψηλότερο ενοίκιο. Συναφώς, αρνούνται ότι έχουν παραβιάσει οποιονδήποτε όρο της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης και υποβάλλουν ότι ήταν πάντα τυπικοί προς την τήρηση των δικών τους υποχρεώσεων. Η στάθμευση των οχημάτων τους γίνεται πάντα σε δημόσιο δρόμο, δίχως να παρεμποδίζουν την πρόσβαση, είτε της Ιδιοκτήτριας, είτε των γονέων της. Ζητούν την απόρριψη της Αίτησης, μεταξύ άλλων, ως αβάσιμης και σε αντίθεση με το «Διεθνές Δίκαιο Ανθρωπίνων δικαιωμάτων».

(γ) Η Απάντηση στην Απάντηση.

Ανταπαντώντας, οι δικηγόροι της Ιδιοκτήτριας, κατ’ αρχάς, αναφέρουν ότι ο δικηγόρος των Καθ’ ων «κωλύεται να γράφει αναληθείς ισχυρισμούς» και ότι έχει «conflict of interest» στην παρούσα αίτηση, καθότι το 2020 ενεργούσε εκ μέρους της Ιδιοκτήτριας, εναντίον των Καθ’ ων. Ως προς την ουσία, λένε ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε το 1975 και βρισκόταν προς ενοικίαση από το 1990. Σημειώνουν ακόμη ότι μέσω της επιστολής ημερομηνίας 14/02/2022 δόθηκε στους Καθ’ ων, ένας μήνας προειδοποίηση. Κατά τα λοιπά, αναφέρουν ότι «η Καθ’ ης η Αίτηση […] καλό θα ήταν να μην δικογραφεί άσχετες νομικές θέσεις και/ή προδικαστικές ενστάσεις απλά για το θεαθήναι». Οι δικογραφημένες θέσεις των Καθ’ ων χαρακτηρίζονται ως αποτέλεσμα «πανικού, σύγχυσης και μιας απέλπιδας προσπάθειας να γράψει κάτι, δίχως ουσία». Προστίθεται ακόμη ότι «το εύρος της μυθοπλασίας της Καθ’ ης η Αίτηση, ξεπερνά τα όρια της επιστημονικής φαντασίας της σειράς Πόλεμος των Άστρων (Star Wars)».

ΙΙ.       Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη Διαταγή 30. Δόθηκαν συναφώς οδηγίες για την κατά σειρά  καταχώριση εγγράφως της μαρτυρίας των διαδίκων. Έδωσαν μαρτυρία μόνο οι διάδικοι. Η μαρτυρία της πλευράς της Ιδιοκτήτριας/Αιτήτριας καταχωρήθηκε στις 12/09/2024. Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ’ ων/Ενοικιαστών, καταχωρήθηκε στις 24/10/2024. Αίτημα της πλευράς της Ιδιοκτήτριας για αντεξέταση του ενόρκως δηλούντα για τους Καθ’ ων απορρίφθηκε από το Δικαστήριο, μέσω ενδιάμεσης απόφασης ημερομηνίας 30/06/2025, με αυτόδηλο περιεχόμενο.

Ακολούθως, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(α)       Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας

Μέσω της έγγραφης της μαρτυρίας, η Ιδιοκτήτρια παρουσίασε, μεταξύ άλλων, τον τίτλο ιδιοκτησίας του Υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 27/02/2015 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) καθώς και την προειδοποιητική επιστολή ημερομηνίας 14/02/2022 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7). Επίσης, επισύναψε και φωτογραφίες «που δείχνουν την οχληρία που προκαλεί η Καθ’ ης» ως επίσης και «βεβαιώσεις γειτόνων για τη συμπεριφορά του κ. Μίλτου», (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) ήτοι του διευθυντή των Καθ’ ων. Ως προς την ουσία του αιτήματος, κρίνεται χρήσιμο να παρατεθεί αυτολεξεί το ακόλουθο σημαντικό μέρος από τη μαρτυρία της:

« 

11.     Κατά καιρούς ζήτησα μια μικρή και δίκαιη/εύλογη αύξηση ενοικίου, εφόσον στη πραγματικότητα η Καθ’ ης η Αίτηση πλήρωνε πολύ χαμηλό ενοίκιο σε σχέση με γειτνιάζοντα ακίνητα.  Να αναφέρω επίσης ότι η Καθ’ ης η Αίτηση κατά καιρούς πρόβαλλε διάφορους ανυποστήρικτους ισχυρισμούς αναφορικά με τις κατ’ ισχυρισμό οικονομικές δυσχέρειες που αντιμετώπιζε και μετά από παράκληση της τελευταίας, κατά η περί το έτος 2017, αποδέχθηκα χαρισματικά και προς διευκόλυνση της Καθ’ ης η Αίτηση, όπως το ενοίκιο παραμείνει το ίδιο και συμφωνήσαμε προφορικά, όπως η Καθ’ ης η Αίτηση παραμείνει στο κατάστημα ως Ενοικιαστήρια εταιρεία από μήνα σε μήνα (περιοδική και/ή συμβατική ενοικίαση) με τους ίδιους όρους που περιλάμβανε το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 27/2/2015.  Σ’ αυτό το σημείο θα ήθελα να αναφέρω ότι η σημερινή ενοικιαστική αξία του  καταστήματος ανέρχεται περίπου στα €1.050 μηνιαίως, σύμφωνα με έκθεση εκτίμησης της ValuationsCY, ημερομηνίας 4/10/2022, γεγονός που σημαίνει ότι έχω σημαντική απώλεια χρημάτων και  κατ’ επέκταση απώλεια κέρδους (Loss of Earnings).  Επισυνάπτω την έκθεση εκτίμησης, ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4.

12.     Πολλάκις έχω αποστείλει ηλεκτρονικά μηνύματα στην Καθ’ ης η Αίτηση και έχω εκφράσει την απογοήτευση μου, τα παράπονα αλλά και διάφορα θέματα που προκύπταν σε σχέση με την ενοικίαση εξαιτίας της συμπεριφοράς της και των διάφορων ενεργειών της που συνιστούσε οχληρία.  Σε πολλές περιπτώσεις τόσο γραπτώς όσο και προφορικώς, έθετα με ειρηνικό τρόπο τα ζητήματα που προκύπταν από την ενοικίαση στην Καθ’ ης η Αίτηση, ωστόσο η τελευταία δεν επιδείκνυε κανένα ενδιαφέρον στο να επιλύσουμε τα προβλήματα που δημιουργούνταν από δική της υπαιτιότητα, ήταν αδιάφορη  και μη  συνεργάσιμη.  Κατ’ επανάληψη ενημέρωσα την Καθ’ ης η Αίτηση για την επιθυμία μου να αποχωρήσει από το ενοικιαζόμενο κατάστημα, χωρίς να το πράττει.  Προς υποστήριξη των προσπαθειών μου, επισυνάπτω γραπτή αλληλογραφία μου με την Καθ’ ης η Αίτηση, όπου τις παρέθεσα αναλυτικά τους λόγους οχληρίας, ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5.

13.     Μερικά παραδείγματα της παράβασης συμφωνίας και/ή οχληρίας από την Καθ’ ης η Αίτηση. 

α)   Διατηρούσε εύφλεκτη ύλη στο κατάστημα, παρά τις συνεχείς οχλήσεις μου και ηλεκτρονικά μηνύματα που έστελνα, κατά παράβαση του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 27/2/2015.

Β1)  Επανειλημμένα υπήρχε υπερημερία και/ή υπερβολική καθυστέρηση στην καταβολή του συμφωνημένου ενοικίου, ήτοι περίπου 3- 4 εβδομάδες, παράγοντας που επηρέασε ουσιωδώς τόσο την υγεία όσο και τις οικονομικές ανάγκες των γονέων μου (αφού το ενοίκιο το έδυα ως οικονομικό βοήθημα/στήριξη στους γονείς μου), παρόλο που στον όρο 4 του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 27/2/2015, αναφέρεται ρητώς μεταξύ άλλων, ότι το ενοίκιο θα καταβάλλεται την 1^η ημέρα εκάστου μηνός.

Β2)  Σε διάστημα λίγων ημερών, έλεγε στην μητέρα μου συνεχώς η γραμματέας της Καθ’ ης η Αίτηση, επ’ ονόματι Ντόνια, να επιστρέψει αργότερα για το ενοίκιο.  Αυτό έγινε τον Αύγουστο, περίπου το 2016/17.  Όταν επέστρεψε για τρίτη φορά η μητέρα μου, είχαν κλείσει για την περίοδο των διακοπών.  Για δυο εβδομάδες για την ακρίβεια, κάτι που  άφησε τη μαμά να δυσκολεύεται να τα βγάλει πέρα χρηματικά.

Όταν άνοιξαν ξανά μετά τις καλοκαιρινές διακοπές, η μητέρα μου πήγε αμέσως να δει τον κ. Μίλτο από την Καθ’ ης η Αίτηση.  Η γραμματέας του απουσίαζε και επειδή ο πατέρας μου ασχολείτο πάντα μαζί του, δεν ήταν εξοικειωμένη με το πώς έμοιαζε ο κ. Μίλτος.  Τον ρώτησε ευθέως αν ήταν ο ενοικιαστής.  Εκείνος απάντησε, όχι, ότι δεν ήταν και ότι θα έπρεπε να επιστρέψει η μητέρα μου όταν η γραμματέας ήταν πίσω στο γραφείο.  Είναι πολύ διακριτικός, φαίνεται σοφός, οπότε δεν μπορείτε να τον μπερδέψετε στην περιγραφή. Αργότερα μου τον περιέγραψε η μητέρα μου και επιβεβαίωσα ότι ήταν αυτός.

Σε αυτό το σημείο η μητέρα μου έγινε πολύ θυμωμένη και επέμενε να πληρωθεί το ενοίκιο, οπότε άρχισε να της φωνάζει και της είπε να φύγει από το χώρο.  Κάτι που φυσικά την εξόργισε, κι έτσι μπήκαν σε μια κάπως έντονη συζήτηση.  Θυμάμαι ότι επέστρεψα από τη δουλειά εκείνη την ημέρα και μου άφησε η μητέρα μου ένα ηχητικό μήνυμα στο τηλέφωνο του σπιτιού μου.  Ήταν εξαιρετικά ταλαιπωρημένη και δακρυσμένη.

Ήρθα στην Κύπρο τον επόμενο μήνα και πήγα να τον δω για να συζητήσουμε φιλικά αυτή την κατάσταση.  Αμυνόταν αμέσως και άρχισε να μου φωνάζει.  Έπρεπε να του ζητήσω να χαμηλώσει τη φωνή του και να ηρεμήσει, εξηγώντας  ότι δεν ήμουν εκεί για να τον κατηγορήσω, αλλά, απλώς για να βρω μια λύση και να αποφύγω μια άλλη τέτοια κατάσταση στο μέλλον.  Παρούσα ήταν και η γραμματέας του, Ντόνια, η οποία αργότερα μου επιβεβαίωσε ότι πάσχει από κακή διάθεση/συμπεριφορά.  Γι’ αυτό κανόνισα να πληρώσει το ενοίκιο απευθείας στην τράπεζα, ώστε οι γονείς μου να μην έχουν να αντιμετωπίσουν αυτόν και την κακή του διάθεση/συμπεριφορά.  Αρνήθηκε να δημιουργήσει πάγια χρέωση, γιατί ισχυρίστηκε ότι είχε πολλά έξοδα να εκκαθαρίσει πρώτα.  Ωστόσο, με καθησύχασε ότι το ενοίκιο θα καταβληθεί στην ώρα του.

Β3)  Από ευγένεια, πήγα αυτοπροσώπως για να τους ενημερώσω ευγενικά ότι θα λύσω τη σύμβασή επειδή σχεδίαζα να χρησιμοποιήσω το χώρο για προσωπικούς λόγους.  Έπρεπε να ανανεωθεί εκείνη τη στιγμή το ενοικιαστήριο έγγραφο.  Εξήγησα ότι οι γονείς μου δυσκολευόντουσαν να ανέβουν σκάλες, οπότε πρόθεσή μου ήταν να μετατρέψω τα μαγαζιά σε διαμέρισμα για αυτούς, στο οποίο έλαβα μια ευγενική απάντηση του “θα δούμε”.  Ανεξάρτητα από αυτό, συνέχισα ευγενικά, εξηγώντας ότι έπρεπε να σκεφτώ τι ήταν προς το συμφέρον των γονιών μου και ζήτησα συγγνώμη για την όποια ταλαιπωρία μπορεί να προκληθεί.  Του έδωσα επίσης, ως χειρονομία καλής θέλησης, όχι έναν, αλλά 6 μήνες, να βρει κάπου αλλού.  Αυτό είναι κάτι που συζήτησα εκτενώς με τον τον τότε Δικηγόρο μου, ο οποίος είναι σήμερα ο Δικηγόρος της Καθ’ ης η Αίτηση.  Τον κάλεσε ο Δικηγόρος μου τότε στο γραφείο του για να το συζητήσουν λεπτομερώς. 

Περαιτέρω, το υπόστεγο που είναι προσαρτημένο στο κατάστημα, κατασκευάστηκε από τον προηγούμενο ενοικιαστή, χωρίς άδεια.  Της είπα να το αφαιρέσει πριν φύγει, γιατί ήταν παράνομο.  Ενημέρωσα τον κ. Μίλτο ότι σχεδίαζα να το γκρεμίσω, γιατί, ως ιδιοκτήτης του κτιρίου, ήθελα τα πράγματα να τακτοποιηθούν νόμιμα.  Φυσικά, αρνήθηκε να συνεργαστεί και μου είπε ότι αν επιχειρούσα να το αφαιρέσω, θα έκαμνα “trespass”.  Όλα αυτά συζητήθηκαν μέσω email.  Ο Ζήνωνας πρότεινε να εμπλακεί το δημοτικό συμβούλιο, ώστε να απαιτήσουν να το αφαιρέσω, πράγμα που σήμαινε ότι δεν θα είχε επιλογή να συμμορφωθεί ο κ. Μίλτος.  Το είχε εξετάσει ο Ζήνων, αλλά δεν έδωσε συνέχεια.

γ)  Συνεχόμενη και/ή διαρκή ενόχληση και/ή προέβαινε και/ή εξακολουθεί να προβαίνει σε διάφορες απρεπείς και/ή άδικες και/ή εκφοβιστικές ενέργειες και/ή συμπεριφορές, οι οποίες κατέστησαν την ενοικίαση του καταστήματος, ανυπόφορη και/ή επαχθή και/ή ψυχαναγκαστική και/ή ασύμφορη και/ή επιβλαβή για εμένα και ιδιαίτερα για τους υπερήλικες γονείς μου, για τους οποίους ανησυχώ καθημερινά εξαιτίας των πιο πάνω αναφερόμενων ενεργειών και/ή συμπεριφορών της Καθ’ ης η Αίτηση, αφού όπως είναι ήδη γνωστό στην Καθ’ ης η αίτηση, οι γονείς μου υποφέρουν από σωρεία σοβαρών προβλημάτων υγείας και οι οποίοι διαμένουν άνωθεν του αναφερόμενου καταστήματος.  Επίσης, αποτελεί γεγονός ότι  η κλονισμένη ήδη υγεία των γονέων μου, επιβαρυνόταν και/ή επιβαρύνεται εξαιτίας της γενικότερης οχληρίας και/ή ενόχλησης που προκαλούσε και/ή προκαλεί η Καθ’ ης η αίτηση και/ή αντιπρόσωποι και/ή υπηρέτες της και ως εκ τούτου αυτή η οχληρία και/ή ενόχληση στη βάση του επιπέδου του μέσου πολίτη, ήταν πέραν του εύλογου μέτρου.

δ)  Στάθμευε έξω από την οικία των γονέων μου τα οχήματα της και/ή εμπόδιζε την ομαλή κυκλοφορία και/ή ομαλή έξοδο των γονέων μου από την οικία τους. 

ε)  Μιλούσε απαίσια των γονέων μου και/ή σε εμένα, απειλούσε, ύβριζε, δεν συνεργαζόταν.

ζ)  Άρνηση να εγκαταλείψει το κατάστημα, μετά το νόμιμο τερματισμό της ενοικίασης.

η)  Καταθέσεις/βεβαιώσεις γειτόνων για την συμπεριφορά του κ. Μίλτου, επισυνάπτονται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6.

14.  Μετά τις ειρηνικές μου προσπάθειες, τόσο γραπτώς όσο και προφορικώς και αφού προηγήθηκαν αρκετά και διάφορα δυσάρεστα περιστατικά μεταξύ των υπερήλικων γονέων μου και της Καθ’ ης η Αίτηση, απέστειλα στις 14/2/2022 μέσω του Δικηγορικού Γραφείου Τούμπας & Τούμπας Δ.Ε.Π.Ε. επιστολή προς την Καθ’ ης η Αίτηση με την οποία την πληροφορούσα μεταξύ άλλων ότι επιθυμώ να τερματίσω την ενοικίαση του καταστήματος και είχαμε παραθέσει τους σοβαρούς λόγους που στήριζαν την επιθυμία μου αυτή, αφού μεταξύ άλλων, τους ενημέρωσα για την κατ’ επανάληψη οχληρία που προκαλούσαν. Επισυνάπτω την επιστολή ημερομηνίας 14/2/2022, ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7.

15.  Την 28/2/2022, ο Δικηγόρος της Καθ’ ης η Αίτηση απάντησε με επιστολή, στη επιστολή μου ημερομηνίας 14/2/2022, η οποία απέρριπτε το περιεχόμενο της επιστολής μου.  Επισυνάπτω την επιστολή ημερομηνίας 14/2/2022, ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8.

16.  Θεωρώ πολύ σημαντικό να αναφέρω ότι οι γονείς μου αντιμετωπίζουν σωρεία σοβαρών προβλημάτων υγείας και η όλη κατάσταση που επικρατεί με την Καθ’ ης η Αίτηση να προκαλεί συνεχώς προβλήματα, να ενοχλεί, να προκαλεί οχληρία, είναι κάτι που επιβαρύνει και επιδεινώνει την κατάσταση υγείας τους.  Καθημερινά αντιμετωπίζω τρομερό άγχος και αγωνία για τους υπερήλικες γονείς μου που διαμένουν πάνω από το ενοικιαζόμενο κατάστημα και υποχρεούνται να ανέχονται όλα αυτά τα απαράδεκτα φαινόμενα, καθώς πολλές φορές η συμπεριφορά της Καθ’ ης είναι απρεπής, άδικη, περιφρονητική προς το πρόσωπο τόσο το δικό μου, όσο και των γονιών μου.  Επισυνάπτω ιατρικά πιστοποιητικά για την κατάσταση υγείας των γονιών μου, ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9.

17.  Επισυνάπτω φωτογραφίες που δείχνουν την οχληρία που προκαλεί η Καθ’ ης η Αίτηση, ως αναφέρεται στη παράγραφο 13δ, ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10.

18α.  Κατά η περί τον Ιούλιο 2024, ενημέρωσα τόσο γραπτώς, όσο και προφορικώς την Καθ’ ης η Αίτηση ότι η ακίνητη ιδιοκτησία όπως περιγράφεται στο Τεκμήριο 1, αντιμετώπιζε προβλήματα και/ή υπήρχε ζημιά στη οικοδομή.  Τοποθέτησα στο σημείο σήμα κινδύνου για τους πεζούς/περαστικούς.  Η Καθ’ ης η Αίτηση αναιτιολόγητα άρχισε να φωνάζει και να απομακρύνει την πινακίδα που ανέγραφε «κίνδυνος».  Ένας γείτονας μου επίσης προσπάθησε να βοηθήσει, βάζοντας κορδέλα για την προστασία του κοινού, αλλά και αυτός εκδιώχθηκε από τον κ. Μίλτο Παναγίδη, διευθυντή της Καθ’ ης η Αίτηση.  Ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 11 Ιουλίου 2024, προς την Καθ’ ης η Αίτηση, σχετικά μ την ελαττωματική οικοδομή, επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 11. 

18β.  Επικοινώνησα με εργολάβο, να επιθεωρήσει την οικοδομή/περιοχή αλλά και αυτός συνάντησε δυσκολίες, αφού και πάλι ο κ. Παναγίδης άρχισε να φωνάζει και τελικά έδιωξε τον εργολάβο.  Την ίδια μέρα, ο κ. Παναγίδης έσκισε την κορδέλα και έφυγε την πινακίδα.  Με την συμπεριφορά του ο κ. Παναγίδης εξέθεσε σε κίνδυνο τους πεζούς/περαστικούς.

18γ. Απέστειλα την 24/7/2024, επιστολή στον Αστυνομικό Σταθμό Αγίου Ιωάννη, ως επίσης απέστειλα την ίδια επιστολή στη Κεντρική Αστυνομία Λεμεσού. Επισυνάπτω επιστολή ημερομηνίας 24/7/2024 προς Αστυνομία ως Τεκμήριο 12.

18δ.  Η Αστυνομία ανέφερε το περιστατικό στον Δήμο Λεμεσού,  ο οποίος φρόντισε να επιθεωρήσει επί τόπου την οικοδομή και να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η οικοδομή χρήζει επισκευής. Αλληλογραφία με το Δήμο Λεμεσού, επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 13.

»

(β)       Η μαρτυρία των Ενοικιαστών.

Στη δική του μαρτυρία, ο διευθυντής των Καθ’ ων κ. Μ. Παναγίδης, δέχεται την ύπαρξη της ισχυριζόμενης έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης. Μεταξύ άλλων, λέει πως η εταιρεία του είναι τυπική στις υποχρεώσεις της, καταβάλλοντας κανονικά τα ενοίκια, εντός του συμφωνηθέντος χρόνου αποπληρωμής. Κατ’ αυτόν, ο μοναδικός σκοπός της Ιδιοκτήτριας είναι η απομάκρυνση των Καθ’ ων από το Υποστατικό, με κάθε τρόπο, για να το ενοικιάσει με ψηλότερο ενοίκιο. Λέει ότι πρόκειται για «κατά φαντασία» οχληρία. Υποβάλλει πως είναι η Ιδιοκτήτρια που είναι «ενοχλητική και απρεπής» όχι εκείνοι και ότι με τη συμπεριφορά της δημιουργεί συνεχώς προβλήματα στη λειτουργία της εταιρείας τους. Ως προς τους υπόλοιπους ισχυρισμούς του, σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από τη μαρτυρία του, η γραφή και σύνταξη του οποίου, διατηρούνται αυτούσιες:

«

10.     Όσο αφορά τους υπόλοιπους ισχυρισμούς περί δήθεν οχληρίας, απρεπής συμπεριφορά, χωρίς να αναφέρει συγκεκριμένα τι συνιστά αυτήν αλλά και μέσα από την μαρτυρία της επικεντρώνετε στο θέμα της καθυστέρησης του ενοικίου, την επιθυμία της για αύξηση, και την υποτιθέμενη συμπεριφορά μας την οποία χαρακτηρίζει εκφοβιστική και απρεπή, χωρίς όμως να προχωρεί σε καταγγελία μας στην αστυνομία για απειλές ή άλλο εκφοβισμό και την όποια απρεπή συμπεριφορά από μέρους μας παρά μόνο να αναφέρει γενικά και αόριστα τέτοια συμπεριφορά.

11.     Επίσης κανένα εύφλεκτο υλικό δεν αποθηκεύετε εντός του χώρου καθώς είναι μόνο γραφείο της εταιρείας και όχι αποθηκευτικός χώρος όπως προσπαθεί να παρουσιάσει η Αιτήτρια.

12.     Οι όποιοι ισχυρισμοί αυτοί είναι φανταστικοί και καμία σχέση δεν έχουν με την πραγματικότητα και ούτε υπάρχει η όποια ποινική ή άλλη υπόθεση εναντίον μας από τον Δήμο ή άλλη αρχή και/ή ποινική υπόθεση από την ίδια την Αιτήτρια, ενώ κάλλιστα θα μπορούσε να μας καταχωρήσει και/ή να προχωρήσει το όποιο άτομο εκφράζουμε απρεπή και εκφοβιστική συμπεριφορά απέναντι του στην αστυνομία για την λήψη ποινικών μέτρων εναντίων μας.

13.     Τα περί αυτοκινήτων και θέματα πάρκινγκ, αυτά όπως φαίνονται και από τις φωτογραφίες που η ίδια παρουσιάζει στο δικαστήριο δεν αφορούν ιδιωτική περιουσία αλλά δημόσιο δρόμο και στον οποίο μπορεί ο καθένας να σταθμεύσει το αυτοκίνητο του καθώς δεν υπάρχουν κίτρινες γραμμές που να το απαγορεύουν ή άλλη ένδειξη προς απαγόρευση της σταθμεύσεως από όποιων προλάβει.  Σημαντικό να αναφέρω είναι το γεγονός ότι η Αιτήτρια γνώριζε από την αρχή ότι σαν εταιρεία στον κατασκευαστικό τομέα είχαμε αριθμό αυτοκινήτων και για τα οποία θα απαιτούσαμε χώρο στάθμευσης τον οποίο η Αιτήτρια αδυνατούσε να μας παρέχει και για αυτό ήταν ενήμερη ότι θα χρησιμοποιούσαμε τον δρόμο παράλληλα του καταστήματος μας. 

14.     Θεωρούμε ότι η αιτήτρια αν επιθυμούσε πραγματικά να ασχοληθεί με το θέμα δημόσιου δρόμου θα μπορούσε κάλλιστα να απευθυνθεί στην αστυνομία ή στην υπηρεσία τροχονόμων του δήμου για περαιτέρω.  Παρόλες όμως τις επιλογές της δεν  έπραξε τίποτε παρά μόνο να ισχυρίζεται στην παρούσα ότι της ανήκει ο δρόμος και να ισχυρίζεται  ότι δεν έχουμε δικαίωμα να τον χρησιμοποιούμε για στάθμευση. 

15.     Σημαντικό θεωρώ είναι να αναφέρω ότι η κατοικία των γονέων της έχει ξεχωριστή είσοδο στο πλάι επί της λεωφόρου Νίκου Παττίχη και η όποια στάθμευση από  εμάς στον δημόσιο δρόμο δεν επηρεάζει την είσοδο στον προσωπικό χώρο στάθμευσης γονέων της καθώς σεβόμαστε την ηλικία τους και δεν θα πράτταμε κάτι προς ταλαιπωρία τους, σεβόμενοι την ηλικία τους.

»

(γ)       Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν και απάντησαν σε σχετικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων, αναφορά θα γίνει μόνο στην έκταση που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε στις 25/11/2025. 

 

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.^[6]

Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή.

·                Ανάκτηση κατοχής λόγω οχληρίας ή διαρκούς ενόχλησης.

Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω οχληρίας ή διαρκούς ενόχλησης, προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(β) του Νόμου και διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

«

εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ενοικιαστής ή πας άλλος κατέχων υπ’ αυτόν την κατοικίαν ή το κατάστηµα υπήρξεν ένοχος διαγωγής αποτελούσης οχληρίαν ή διαρκή ενόχλησιν διά πρόσωπα εις το ίδιον ή γειτνιάζοντα ακίνητα ή ευρέθη ένοχος ότι ενήργησε ώστε να χρησιµοποιηθή ή επέτρεψε να χρησιµοποιηθή η κατοικία ή το κατάστηµα διά παρανόµους ή ανηθίκους σκοπούς·

»

Απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση του εν λόγω διατάγματος, είναι η επίδοση από ή εκ μέρους του ιδιοκτήτη στον ενοικιαστή, γραπτής προειδοποίησης «έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως», ως στο άρθρο 11(2) του Νόμου προνοείται.

Πρόκειται για αστικό αδίκημα που στρέφεται κατά της ακίνητης ιδιοκτησίας και περιουσίας.

Οι έννοιες της οχληρίας[7] (nuisance) και της ενόχλησης (annoyance) αφορούν πράξεις υπολογίσιμης[8] διάρκειας και ή έντασης (degree)[9] που προκαλούν ουσιαστική και παράλογη παρέμβαση (substantial and unreasonable interference)[10] στη χρήση και απόλαυση της ιδιοκτησίας του παραπονούμενου. Όπως λέχθηκε στη St Helen's Smelting Company v Tipping [1861-73] All ER Rep Ext 1389:

 

«

Everything must be looked at from a reasonable point of view, therefore the law does not regard trifling and small inconveniences, but only regards sensible inconveniences, injuries which sensibly diminish the comfort, enjoyment, or value of the property which is affected.

»

Η «διαρκής ενόχληση» έχει ευρύτερη[11] έννοια από την «οχληρία» και πιο προσωπικό χαρακτήρα. Είναι δυνατόν να υφίσταται, δίχως να χρειάζεται να αποδειχθούν αυστηρά, όλα τα συστατικά στοιχεία της αδικοπραξίας της οχληρίας[12] αλλά χωρίς αυτό να σημαίνει πως η εν λόγω έννοια απαιτεί την παρουσίαση υποδεέστερης μαρτυρίας.[13] Εξάλλου, ως η λέξη «διαρκής» υποδηλώνει, απαρέγκλιτο στοιχείο είναι η απόδειξη της συστηματικότητας/επαναληπτικότητας. Η αφειδής επί του θέματος νομολογία καταδεικνύει ότι οι υπό εξέταση έννοιες δεν χωρούν σε στεγανά. Η περιπτωσιολογία είναι εξαιρετικά πλούσια. Κάθε όμως υπόθεση αξιολογείται με βάση τις δικές της ιδιαίτερες περιστάσεις. Το κριτήριο στοιχειοθέτησης είναι η κοινή λογική ενός μέσου ανθρώπου, με βάση τις καθημερινές εμπειρίες, εξεταζόμενη αντικειμενικά και με εύλογο τρόπο (test of reasonableness).  Απαιτείται συναφώς η απόδειξη όλων εκείνων των γεγονότων[14] που αντικειμενικά[15] επηρεάζουν τη διαβίωση των περιοίκων.[16] Συνυπολογίζεται τόσο η περιοχή τέλεσης του αδικήματος (locality)[17] όσο και οι τυχόν υπεραισθησίες[18] του παραπονούμενου. Η νομιμότητα της διεξαγωγής της ενέργειας που επιφέρει είτε την οχληρία, είτε την ενόχληση, αποτελεί στοιχείο ουδέτερο ως προς τη στοιχειοθέτηση του εν λόγω αστικού αδικήματος.[19] Κατά ανάλογο τρόπο, η στοιχειοθέτηση αμέλειας (negligence) δεν αποτελεί επιτακτική προϋπόθεση[20] για τη διαπίστωση της οχληρίας[21] ή της ενόχλησης.

Η οχληρία, εκτός από λόγος έξωσης με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, μπορεί και αντιστρόφως[22] να συνιστά παραβίαση του θεμελιώδους δικαιώματος[23] ενοικιαστή για ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του υποστατικού.

Στις μέρες μας,[24] η πιο κοινή περίπτωση οχληρίας αφορά τον θόρυβο (noise) και τις δονήσεις (vibrations). Πρόκειται για σοβαρό ζήτημα, με υγειονομικές επιπτώσεις, που απασχολεί τόσο τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας, όσο και την Ευρωπαϊκή Ένωση.[25] Προς απόδειξη της έντασης του θορύβου[26] με επιστημονικό και κυρίως αντικειμενικό τρόπο, προκρίνεται[27] η χρησιμοποίηση εξειδικευμένης μαρτυρίας, μέσω της οποίας μπορεί να πιστοποιηθεί, δια της λογαριθμικής κλίμακας μέτρησης decibel (dB) και των δεικτών LAeq (μέση ενεργειακή στάθμη θορύβου) και Lmax (μέγιστη τιμή στάθμης θορύβου)[28] η έκταση του προβλήματος. Όπως συναφώς[29] εξηγεί ο Buckley στο The Law of Negligence and Nuisance, 5^η Έκδοση, Κεφ. 12, Interference with Comfort and Enjoyment, B. Noice and Vibration, Measurement:

«

Nowadays the judicial process in noise cases may be facilitated by taking decibel readings with a sound-meter in order to introduce a degree of objectivity into the collection and assessment of evidence

»

Εκτενής ανάλυση μαρτυρίας τέτοιας φύσης, έγινε στη Coventry v Lawrence [2014] AC 822. Η απόφαση αυτή επαναπροσδιόρισε στην Αγγλία σημαντικές παραμέτρους[30] του δικαίου της ιδιωτικής οχληρίας. Εκεί το επίδικο ζήτημα αφορούσε αγωγή για ιδιωτική οχληρία σε αγροτική περιοχή, που κοντά στις κατοικίες των εναγόντων λειτουργούσε αγωνιστική πίστα για μοτοσυκλέτες (motor racing/motocross circuit). Η πίστα προϋπήρχε για δεκαετίες της μετοίκησης των εναγόντων και είχε λάβει όλες τις άδειες λειτουργίας από την τοπική αρχή. Αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, ότι η ύπαρξη των αδειών δεν δημιουργούσε απόλυτο δικαίωμα χρήσης (prescriptive right) ακόμη και στην περίπτωση που η χρήση προκαλούσε όντως οχληρία, ούτε έγινε αποδεκτή ως υπεράσπιση το γεγονός ότι ο ενάγων ήρθε στην οχληρία (the claimant came to the nuisance).[31] Επί του ίδιου θέματος, η πιο πρόσφατη απόφαση στη Fearn and others v Board of Trustees of the Tate Gallery [2024] AC 1[32] είναι, αναμφίβολα, σημείο αναφοράς. Διότι, μέσω αυτής, αποφασίστηκε ότι η φυσική παρεμβολή (physical invasion) δεν είναι αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση του εν λόγω αδικήματος. Κρίθηκε, υπό τις ιδιαίτερες συνθήκες εκείνης της περίπτωσης, πως η οπτική παρέμβαση (visual intrusion) εξομοιώνεται με το αστικό αδίκημα της ιδιωτικής οχληρίας. Επιπλέον και μεταξύ άλλων, διασαφηνίστηκε ότι ο εύλογος τρόπος χρήσης ενός υποστατικού (test of reasonableness) δεν συναρτάται με τον σκοπό χρήσης που έχει στο μυαλό του ο εναγόμενος, αλλά με βάση τη συνήθη και εύλογη χρήση (common and ordinary use). Σημειώθηκε περαιτέρω, πως εάν η κατοικία του εναγόμενου είναι πιο ευάλωτη[33] σε τέτοιες παρεμβάσεις, αυτό δεν συνιστά, δίχως άλλο, υπεράσπιση για τον αδικοπραγούντα.

Στην Κύπρο, το επίδικο άρθρο 11(1)(β) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου υπήρξε κεντρικό ζήτημα στην Παπά ν. 1. Ν. Α. Οικονομίδου κ.α. (ανωτέρω) όπου το Ανώτατο Δικαστήριο, προβαίνοντας σε εκτεταμένη επισκόπηση καθώς και ανάλυση της επί του θέματος νομολογίας, επικύρωσε την πρωτόδικη κρίση, μέσω της οποίας είχε εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής για λόγω διαπιστωθείσας οχληρίας και διαρκούς ενόχλησης. Λέχθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής:

«

Γενικώς, μπορεί να λεχθεί ότι μέσα από τα σχετικά συγγράμματα οι περιπτώσεις που μπορούν να θεωρηθούν ότι προκαλούν οχληρία είναι απειράριθμες και δεν είναι δυνατόν να τίθενται εκ προοιμίου κάτω από στεγανά. Οι αποφάσεις δείχνουν ότι για σκοπούς πολιτικής αγωγής θεωρήθηκαν οχληρία, θόρυβοι από καμπάνες εκκλησιών, μαθήματα ωδικής, παιχνιδότοποι, άλογα, πριόνια, μηχανοστάσια, λεωφορεία, αερομηχανές, μέχρι και προβληματικές οικογένειες. Στις υποθέσεις Halsey v. Esso Petroleum Co Ltd [1961] 2 All E.R. 145 και Watt v. Jamieson [1954] SC 56, δόθηκαν αποζημιώσεις για εκπομπή και παραγωγή ακαθαρσιών που περιείχαν θειϊκό οξύ από καμινάδες μηχανοστασίου και για διαρροή ατμών από χαλασμένο θερμολουτήρα γκαζιού, αντίστοιχα. [….]

            Στην υπόθεση Rapier v. London Transways Co Ltd [1893] 2 Ch. 558, λέχθηκε ότι η οχληρία είναι ζήτημα βαθμού το οποίο θα πρέπει να κρίνεται σύμφωνα με την κοινή λογική του μέσου ανθρώπου. Στην υπόθεση Dunton v. Dover District Council [1978] 76 LGR 87, αναφέρθηκε ότι είναι οι ίδιοι οι Δικαστές που πρέπει να σχηματίζουν γνώμη για το θόρυβο και την οχληρία που δημιουργείται σύμφωνα με τις καθημερινές εμπειρίες, παρά το γεγονός ότι η ύπαρξη σύγχρονης τεχνολογικής μέτρησης της έντασης, για παράδειγμα, του ήχου με decibels, μπορεί να βοηθήσει το Δικαστήριο στη διαπίστωση του μεγέθους του προβλήματος. Τέτοια μαρτυρία, αν και βοηθητική, δεν είναι όμως αναγκαία για τη διαπίστωση της οχληρίας, σύμφωνα με το σύγγραμμα, Buckley: The Law of Nuisance. Κάθε υπόθεση αποφασίζεται βέβαια στη βάση των δικών της δεδομένων. Έχοντας διεξέλθει τη σχετική μαρτυρία της εφεσίβλητης 1 η οποία, ως ανεφέρθη, έγινε δεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διαπιστώνεται ότι τα πρωτόδικα ευρήματα όχι μόνο για την πρόκληση οχληρίας, αλλά και την πρόκληση διαρκούς ενόχλησης που είναι η διαζευκτική διαγωγή από πλευράς ενοικιαστή που δικαιολογεί έξωση με βάση το Άρθρο 11(1)(β), ήταν απόλυτα δικαιολογημένα.  [….]  Από το σύνολο όμως της απόφασης, η οποία, ως ελέχθη, είναι ιδιαίτερα μακροσκελής, επιλύοντας, μεταξύ άλλων, και θέματα που δεν βρίσκοντο υπό αμφισβήτηση, εξάγεται αβίαστα το συμπέρασμα ότι το Δικαστήριο αποφάσισε την ύπαρξη ή μη της οχληρίας και της διαρκούς ενόχλησης στη βάση του ορθού νομικού μέτρου έχοντας δηλαδή κατά νου το επίπεδο του μέσου πολίτη.  […]

Στη συνέχεια το Δικαστήριο αναφέρθηκε σε αποφάσεις και σχετικά συγγράμματα για την έννοια της οχληρίας αφενός, καθώς και την έννοια της διαρκούς ενόχλησης αφετέρου, έννοια πιο εκτεταμένη από αυτή της οχληρίας. Υιοθετήθηκε απόσπασμα από το σύγγραμμα του Megarry: “The Rent Act, 10η έκδ. Τόμος 1, σελ. 269-273, αναφορικά με το επίπεδο που θα πρέπει να ικανοποιείται προς διαπίστωση είτε της οχληρίας, είτε της διαρκούς ενόχλησης, («annoyance»). Προσδιορίστηκε λοιπόν ότι η οχληρία και η ενόχληση θα πρέπει να αποδεικνύονται ως γεγονότα που επηρεάζουν τη διαβίωση αντικειμενικά και κατά εύλογο τρόπο, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ιδιαίτερες ευαισθησίες ή παράλογες αντιδράσεις των περιοίκων. Το ζητούμενο σε κάθε περίπτωση είναι ο επηρεασμός και η σε υπολογίσιμη έκταση επέμβαση στην απόλαυση των συνηθισμένων ανέσεων της ζωής, στη βάση μιας εύλογης αντίληψης των δεδομένων. Η σε υπολογίσιμη έκταση επέμβαση («substantial interference»), σημαίνει να μην είναι «…… merely trifling or fanciful or such as an average and reasonable man is content to submit to» («….. απλώς μηδαμινή ή φανταστική ή τέτοια που ένας μέσος και λογικός άνθρωπος αποδέχεται») (Salmond – ανωτέρω – σελ. 56 και Walter v. Selfe [1851] 4 D G & Sm 315). Όπως αναφέρεται και στον Street on Torts 11η έκδ., σελ. 394, στην πάροδο του χρόνου τα Δικαστήρια αποφασίζοντας τη σοβαρότητα της επέμβασης ενεργούν στη βάση δύο βασικών, αλλά όχι αποκλειστικών, κριτηρίων: την ευαισθησία του παραπονούμενου και την περιοχή όπου δημιουργείται η οχληρία. […] Η κάθε υπόθεση αποφασίζεται επί των ιδίων δεδομένων της και έχει σημασία η περιπτωσιολογία. Ο ιδιαίτερα ευαίσθητος παραπονούμενος περιλαμβάνει και εκείνον που χρησιμοποιεί το υποστατικό του κατά ένα ιδιαίτερο τρόπο ή διεξάγει από εκεί μια λεπτή εμπορική δραστηριότητα («delicate trade»). Όπως εξηγείται στο Street on Torts – ανωτέρω – σελ. 394-395, τα Δικαστήρια δεν θα επιτρέψουν σε ένα ενάγοντα να μετατρέψει μια συνήθη αθώα διεργασία σε οχληρία. Εδώ, όμως, οι εφεσίβλητοι απλώς χρησιμοποιούσαν το υποστατικό τους ως κατοικία και τίποτε πέραν αυτού. Το ίδιο ισχύει και για την περιοχή όπου δημιουργείται οχληρία. Κάτι που σε μια περιοχή, η άσκηση μιας επιχείρησης θα θεωρείτο οχληρία μπορεί να μην είναι τέτοια, σε άλλη. (Sturges v. Bridgman [1879] 11 Ch D 852 και Adams v. Ursell [1913] 1 Ch 299 και Street on Torts – ανωτέρω – σελ. 394). Στην Halsey v. Esso Petroleum [1961] 2 All E.R. 145, θεωρήθηκε οχληρία η οσμή λαδιού στα σύνορα μιας βιομηχανικής περιοχής. Εδώ, το γεγονός ότι το υποστατικό των εφεσιβλήτων κείται σε μια πολυσύχναστη λεωφόρο, με παρακείμενες άλλες εμπορικές δραστηριότητες, δεν συνέβαλε στο πρόβλημα. Ούτε οι εφεσίβλητοι παραπονούντο για αυτά τα θέματα.

 »

IV.     ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση και στα σχετικά συμπεράσματα, με σκοπό τον προσδιορισμό και περιορισμό των επίδικων ζητημάτων σε ό,τι είναι απαραίτητο να αποφασιστεί, κρίνεται χρήσιμο στο σημείο αυτό να σημειωθούν τα ακόλουθα. Αφενός, εκείνα τα πραγματικά γεγονότα που αναδεικνύονται είτε ως παραδεκτά είτε ως μη αμφισβητούμενα. Αφετέρου, όπου κρίνεται χρήσιμο, θα επισημανθούν εκείνα τα ζητήματα που καθιστούν αχρείαστη τη λεπτομερή ενασχόληση του Δικαστηρίου με συγκεκριμένους ισχυρισμούς που τίθενται στα δικόγραφα ή έχουν παρεισφρήσει στην έγγραφη μαρτυρία των διαδίκων.

Ό,τι ακολουθεί καθίσταται και ανάλογο δικαστικό εύρημα.

Ξεκινώ από τα της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. Η ύπαρξή της είναι δεδομένη.[34] Πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις. Πρόκειται για «ακίνητο» εν τη έννοια του Νόμου που βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή.

Επίσης, αποτελεί κοινό τόπο ότι η Αιτήτρια είναι η Ιδιοκτήτρια και οι Καθ’ ων η Αίτηση οι θέσμιοι ενοικιαστές του Υποστατικού, ήτοι ενός ισόγειου καταστήματος που χρησιμοποιείται ως χώρος πώλησης οικοδομικών υλικών. Η σχέση των διαδίκων απορρέει από έγγραφη και πλέον λήξασα συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 27/02/2015, διετούς διάρκειας, με μηνιαίο ενοίκιο τα €600,00.

Δεδομένο είναι επίσης και ότι απεστάλη η εκ του Νόμου προβλεπόμενη αναγκαία προειδοποιητική επιστολή, μέσω της οποίας υπερκαλύφθηκε[35] η προθεσμία του ενός μηνός και τερματίστηκε, εκ του περισσού, η συμβατική ενοικίαση.

Όσον αφορά την ουσία της υπόθεσης, υπογραμμίζεται ότι η εν λόγω επιστολή ημερομηνίας 14/02/2022, θέτει τον ακόλουθο και μοναδικό λόγο για ανάκτηση της κατοχής:

«       

         Να σημειωθεί ότι η παρούσα γραπτή προειδοποίηση επιδίδεται δυνάμει του Άρθρου 11(1)(β) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83).

»

Η διατύπωση της εν λόγω επιστολής είναι ξεκάθαρη, εμποδίζοντας την πλευρά της Ιδιοκτήτριας να επικαλείται οποιονδήποτε άλλο λόγο έξωσης και ειδικότερα το ζήτημα της ισχυριζόμενης συστηματικής καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου, δεδομένο που γίνεται και παραδεκτό και μέσω της γραπτής αγόρευσης των δικηγόρων της Ιδιοκτήτριας. Εξάλλου, η σχετική σαφής νομολογία δεν μπορεί να επιδεχθεί διαφορετικής προσέγγισης. Ενδεικτικά, στη Σαββάκη ν. Παναγιώτου Πολιτική Έφεση αρ. 285/2015, ημερομηνίας 22/01/2025 λέχθηκαν τα εξής:

«

Ο Νόμος 23/1983 προβλέπει, ειδικά, σε περιπτώσεις έξωσης, ότι της καταχώρησης της ανάλογης αίτησης, πρέπει να προηγηθεί η επίδοση προς το θέσμιο ενοικιαστή, γραπτής προειδοποίησης ως προς τον αιτούμενο λόγο έξωσης. Αν κάτι τέτοιο δεν συμβεί, όπως έχει καταδειχθεί από τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η ίδια η αίτηση είναι απορριπτέα, στη βάση αυτή και μόνο, (βλ. Νεοφύτου ν. Τσιαππαρή, (2007) 1 Α.Α.Δ. 14 και Παπά ν. Οικονομίδου κ.α. (2012) 1 Α.Α.Δ. 928).

»

Συνεπώς, όλοι οι υπόλοιποι ισχυρισμοί της Ιδιοκτήτριας, που αφορούν λόγους έξωσης που δεν καλύπτονται από το περιεχόμενο της προειδοποιητικής επιστολής, προωθούνται αλυσιτελώς, με αποτέλεσμα να καθίσταται αχρείαστη η επί μέρους ενασχόληση του Δικαστηρίου, με τις νομικές αρχές και τα στοιχεία που απαιτούνται προς στοιχειοθέτησή τους. Το ίδιο ισχύει και για την αόριστη και ατεκμηρίωτη αξίωση για «γενικές αποζημιώσεις».

Όσον αφορά δε τα κείμενα των τελικών αγορεύσεων, αυτό που αξίζει στο σημείο αυτό να σημειωθεί, είναι ο ισχυρισμός του συνηγόρου των Καθ’ ων ότι δήθεν η Αιτήτρια «κωλύεται λόγω συμπεριφοράς» να προωθεί την παρούσα Αίτηση, επειδή «δέχεται ανελλιπώς και χωρίς διαμαρτυρία την καταβολή του ενοικίου από την Καθ’ ης». Το επιχείρημα αυτό είναι παντελώς αβάσιμο. Η διατήρηση της κατοχής δημιουργεί αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου,[36] η δε εισήγηση του δικηγόρου των Καθ’ ων, βασίζεται επί παρανόησης των εννοιών του κωλύματος και της απεμπόλισης δικαιώματος.     

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ και ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.  

Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση, αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και δεν μετριέται στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. 

Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,^[37] προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας.

Ως προκύπτει από τα προαναφερόμενα, αυτό που απομένει να εξεταστεί και να αξιολογηθεί   είναι το κατά πόσον ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής δυνάμει οχληρίας ή διαρκούς ενόχλησης.

Ξεκινώ με τη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, η μαρτυρία της οποίας έχει χαρακτηριστεί ως «αψεγάδιαστη» από τον συνήγορό της. 

Τούτη όμως η αισιοδοξία, δεν επιβεβαιώνεται από το περιεχόμενο της προσφερθείσας μαρτυρίας.

Ανωτέρω έχει παρατεθεί ένα σχετικά μεγάλο απόσπασμα από τη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας. Επί σκοπού. Το υπό αξιολόγηση κείμενο έχει αυτόδηλο περιεχόμενο. Πρόκειται για ένα έγγραφο ενδεδυμένο με βαρύγδουπες εκφράσεις, κοσμητικά επίθετα και δραματοποιημένο λόγο, αλλά επί της ουσίας δίχως σαφή προσανατολισμό, κενό αποδεικτικής δύναμης, ανακόλουθο και αντιφατικό. Επεξηγώ.

Αντί να υπάρξει στόχευση και πειστική τεκμηρίωση της ισχυριζόμενης οχληρίας, η Ιδιοκτήτρια αναλώνει ουσιαστικό μέρος της μαρτυρίας της, για να ψέξει τους Καθ’ ων, για μια σειρά από ασύνδετα προς το επίδικο θέμα, ζητήματα. Συγκεκριμένα, τους κατηγορεί:

1.         Ότι κακώς δεν παρέδωσαν την κατοχή το 2015, μετά «από νόμιμο τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης».

2.         Ότι  συστηματικά καθυστερούν στην πληρωμή των ενοικίων.

3.         Ότι κακώς αρνήθηκαν να της δώσουν μια  «εύλογη αύξηση» ενοικίου.

4.         Ότι διατηρούσαν εύφλεκτη ύλη στο κατάστημά τους (το οποίο υπενθυμίζεται ότι ενοικιάστηκε ως κατάστημα πώλησης οικοδομικών υλικών) «κατά παράβαση του ενοικιαστηρίου εγγράφου».

5.         Ότι την αγνόησαν, όταν αξίωσε την επιστροφή της κατοχής για να χρησιμοποιήσει τον χώρο «για προσωπικούς λόγους».

6.         Ότι ευθύνονται διότι δεν γκρέμισαν ένα παράνομο υπόστεγο που ήταν προσαρτημένο στο κατάστημα κατά την έναρξη της ενοικίασης, και το οποίο δεν είχε κατεδαφίσει  ο προηγούμενος ενοικιαστής, όταν αποχώρησε.

7.         Ότι, όταν η ίδια έκρινε ότι το Υποστατικό ήταν επικίνδυνο, κακώς οι ενοικιαστές αφαίρεσαν μια πινακίδα με την ένδειξη «κίνδυνος» που η ίδια αυτοβούλως τοποθέτησε και που, εν τέλει, ούτε η αρμόδια Αρχή επιβεβαίωσε τέτοιου είδους επικινδυνότητα, αφού έκρινε ότι η οικοδομή χρίζει μόνο «επισκευής» (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11 έως 14). 

Τα πιο πάνω, οδηγούν σε ένα συμπέρασμα. Ότι η Ιδιοκτήτρια θέλει, πάση θυσία, να απαλλαγεί από τους συγκεκριμένους ενοικιαστές. Επικαλούμενη διάφορους λόγους, είτε άσχετους, είτε αντικρουόμενους, προς το πραγματικό ζητούμενο. Προφανώς, η Ιδιοκτήτρια θεώρησε ότι όλα αυτά που ισχυρίζεται θα οδηγήσουν το Δικαστήριο στο να δημιουργήσει γενικώς, μια αρνητική εντύπωση για τους Καθ’ ων, η οποία θα λειτουργούσε υπέρ της.

Δεν είναι έτσι που απονέμεται η Δικαιοσύνη. Εδώ και χιλιάδες χρόνια.[38] Τα Δικαστήρια δεν κρίνουν χαρακτήρες, αξιολογούν γεγονότα με βάση τις αρχές δίκαιου. Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε ο δικαστής Atkin στη Liversidge v Anderson and Another [1941] 3 All ER 338:

«

It has always been one of the pillars of freedom, one of the principles of liberty for which, on recent authority, we are now fighting, that the judges are no respecters of persons […]

»

Ένα άλλο, ιδιαιτέρως προβληματικό ζήτημα, σε σχέση με τη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, είναι ο συστηματικά επαμφοτερίζων χαρακτήρας της. Πρόκειται για ένα κείμενο μόνο 8 σελίδων, που ανάμεσα σε αυτές η Ιδιοκτήτρια έχει χωρέσει 29 αναφορές «και/ή», καλώντας ουσιαστικά το Δικαστήριο, να οδηγηθεί στην αλήθεια, μέσω συμπλεκτικών και διαζευκτικών επιλογών, πράγμα παντελώς απαράδεκτο. Στη Γαλάζης ν. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ,  Πολιτική Έφεση 405/2109, ημερ. 27/02/2026 λέχθηκε:

«

Η ακρόαση είναι για τη διαβίβαση της αλήθειας. Η αλήθεια έχει μόνον μια εκδοχή. Δεν χωράνε επ’ αυτής διαζεύξεις. Η καταφυγή σε τέτοιες φανερώνει ανειλικρίνεια και αναξιοπιστία.

»

Το προπαρατεθέν απόσπασμα από τη Γαλάζης, ενδεχομένως να καθιστά αχρείαστη την περαιτέρω δικαστική ανάλυση της μαρτυρίας της.

Παρόλα αυτά, το Δικαστήριο έχει προχωρήσει και σε ουσιαστική εξέταση όσων ισχυρίζεται.  

Πριν τούτο, υπενθυμίζεται πως η έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής προϋποθέτει την παρουσίαση «συγκεκριμένης και πειστικής»^[39] μαρτυρίας, δοθέντος ότι η εν λόγω ενέργεια συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση^[40] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας^[41] και της επαγγελματικής στέγης.^[42] Έπεται ότι, η παρουσίαση επαρκούς και εμπεριστατωμένης μαρτυρίας αποτελεί εκ των ων ουκ άνευ υποχρέωση του κατά περίπτωση αιτούντα. Πόσο μάλλον δε όταν το αίτημα εδράζεται στο άρθρο 11(1)(β) του Νόμου, ήτοι σε λόγο έξωσης που εκ της φύσεώς του, έχει ως προς τη στοιχειοθέτησή του, συγκριτικά με την περίπτωση ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων, αυξημένο επίπεδο δυσκολίας.

Επανερχόμενος στην παρουσιασθείσα μαρτυρία, υπενθυμίζεται μαρτυρία έδωσε μόνο η ίδια. Ούτε καν κάποιος από τους παρουσιαζόμενους ως άμεσα επηρεαζόμενους γονείς της, δεν έδωσε μαρτυρία. Κύριο χαρακτηριστικό της μαρτυρίας της Ιδιοκτήτριας είναι ότι δεν επικεντρώνεται στο που ακριβώς εδράζεται ο ισχυρισμός περί ύπαρξης οχληρίας. Είναι για τα επτά προαναφερθέντα σημεία; Είναι λόγω θορύβου; Είναι για τον τρόπο που σταθμεύουν τα αυτοκίνητά τους οι Καθ’ ων; Είναι για τις διαφορές που έχουν οι Καθ’ ων με τους γείτονές τους; Είναι για την «απρεπή» συμπεριφορά του διευθυντή τους; Ή μήπως είναι επειδή τούτη η κατάσταση επηρεάζει αρνητικά την υγεία των γονέων της Ιδιοκτήτριας;   Η στόχευση είναι πολυεπίπεδη πλην όμως αφηρημένη.

Και ανυποστήρικτη. Διότι, τα έγγραφα που έχουν παρουσιαστεί, ουδόλως αποδεικνύουν αυτά που ισχυρίζεται η Ιδιοκτήτρια. Πιο συγκεκριμένα, παρουσιάστηκαν κάποιες «ιατρικές βεβαιώσεις» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9), δίχως να υποστηρίζονται από πρωτογενή μαρτυρία των συντακτών των εν λόγω εγγράφων και δίχως να εξηγείται αυτή η παράλειψη. Το ίδιο ισχύει και για τα έγγραφα που προσδιορίζονται ως «βεβαιώσεις γειτόνων για τη συμπεριφορά του κ. Μίλτου» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6).

Ουδεμία αποδεικτική βαρύτητα μπορεί να αποδοθεί στα εν λόγω έγγραφα. Οι λόγοι αναλύονται στη συνέχεια. 

Ξεκινώ από το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6. Τούτα τα έγγραφα χαρακτηρίζονται από τον συνήγορο της Ιδιοκτήτριας, ως «ενισχυτική μαρτυρία», αλλά, όπως λέχθηκε στη Νεοφύτου ν. Νεοφύτου Έφεση αρ. 1/2020, ημερομηνίας 28/09/2021:

«

Η μαρτυρία εξ ορισμού πρέπει να κατατίθεται ενόρκως ή με τη νενομισμένη διαβεβαίωση. Τούτο κατά γενική αρχή όπως κωδικοποιείται και στο θεμελιακό Άρθρο 50 του περί Δικαστηρίων Νόμου, (Ν. 14/60).

»

Τόσο το εν λόγω ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6, όσο και το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9, αποτελούν εξ΄ ακοής και όχι την καλύτερη δυνατή μαρτυρία που θα μπορούσε να παρουσιαστεί, δίχως να δίδεται η παραμικρή εξήγηση γιατί δεν έχουν παρουσιαστεί οι συντάκτες των εν λόγω εγγράφων να υποστηρίξουν ενόρκως το περιεχόμενο των υπό εξέταση κειμένων. Όπως επαναλήφθηκε στη Παναγή ν.  Πλοίου «Christy» κ.ά.  Πολιτική Έφεση αρ.34/18, ημερ. 28/03/2019, ECLI:CY:AD:2019:A113:

«

Σε αντίθεση με τα κρατούντα στην Αγγλία, όπου ο κανόνας της καλύτερης δυνατόν μαρτυρίας έχει καμφθεί και τα Δικαστήρια προσεγγίζουν ελαστικότερα την εφαρμογή του, αποδίδοντας του περιορισμένη σημασία, στην Κύπρο οι πρόνοιες του άρθρου 27(3) του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, επιβάλλουν σε περίπτωση εξ ακοής μαρτυρίας, να ληφθεί ιδιαίτερα υπόψη κατά πόσο ένας διάδικος ήταν σε θέση να προσκομίσει την καλύτερη δυνατόν μαρτυρία και δεν το έπραξε (Pakistan Cables Limited ν. NSB General Trading (Overseas) Co Ltd κ.α. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1711).

»

Ούτε όμως επί της ουσίας καταγράφεται κάτι σημαντικό στα εν λόγω έγγραφα.

Στις ιατρικές βεβαιώσεις αναφέρονται  κάποια προβλήματα υγείας των ηλικιωμένων γονέων της Ιδιοκτήτριας, τα οποία, εκ πρώτης όψεως, ταξινομούνται ως απότοκο του πανδαμάτωρος χρόνου. Η ουσία όμως είναι ότι δεν επιχειρείται η παραμικρή διασύνδεση με το επίδικο ζήτημα, ήτοι να εξηγείται από τους αρμόδιους ιατρούς πώς δηλαδή η διατήρηση της υφιστάμενης κατάστασης, επιδρά στα εν λόγω ιατρικά προβλήματα.

Δίχως αποδεικτική αξία είναι και όσα αναφέρονται σε σχέση με την «επικινδυνότητα» της οικοδομής (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11 έως 14). Οι εν λόγω ισχυρισμοί, ως επί το πλείστον, εδράζονται σε μαρτυρία αυτοενίσχυσης, δίχως να προκύπτει διασύνδεση της ευθύνης των Ενοικιαστών και χωρίς ουσιαστική επιβεβαίωση της επικαλούμενης σοβαρότητας του προβλήματος από την αρμόδια αρχή, αφού, εν τέλει, η οικοδομή έχριζε μόνο «επισκευής». 

Παντελώς άσχετο προς το επίδικο ζήτημα είναι και το περιεχόμενο των βεβαιώσεων των γειτόνων. Μέσω αυτών, γίνεται επίθεση στον χαρακτήρα και την καταλογιζόμενη απρεπή συμπεριφορά του Διευθυντή των Ενοικιαστών προς τα εν λόγω πρόσωπα, επιρρίπτοντας σε αυτόν αγενή («rude») στάση απέναντί τους, σε σχέση με διαφωνίες για τη στάθμευση των οχημάτων τους.

Στο σημείο αυτό, κρίνεται χρήσιμο να παρεμβληθεί μια σύντομη περιγραφή του χώρου, για να γίνει κατανοητή η επί τόπου κατάσταση. Το Υποστατικό βρίσκεται στο ισόγειο ενός μικρού κτηρίου, όπου υπάρχουν και άλλα διαμερίσματα, ενώ και γενικώς, πρόκειται για πολυσύχναστη περιοχή. Ο διαφιλονικούμενος χώρος, βρίσκεται όπισθεν του Υποστατικού και πρόκειται για ένα δημόσιο, αδιέξοδο, δρόμο. Οι φωτογραφίες που έχουν παρουσιαστεί (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10), απεικονίζουν στιγμές που μάλλον αυτοκίνητα των Καθ’ ων είναι σταθμευμένα πίσω από άλλα ιδιωτικά οχήματα, που είχαν προλάβει να σταθμεύσουν στο τέλος του ίδιου αδιέξοδου δρόμου, καθώς και πάνω στο προσκείμενο πεζοδρόμιο. Εκ των φωτογραφιών, ενδεχομένως να προκύπτουν κάποιες ενδείξεις για παραβιάσεις του Κώδικα Οδικής Κυκλοφορίας, αλλά αυτό το θέμα, όπως και να ιδωθεί, δεν καλύπτει τις προϋποθέσεις να ταξινομηθεί εντός του πλαισίου του άρθρου 11(1)(β) του Νόμου. Ο διαφορετικός ισχυρισμός της ιδιοκτησιακής πλευράς, ότι οι εν λόγω φωτογραφίες αποδεικνύουν, δίχως άλλο, την οχληρία, απορρίπτεται, αφού συνιστά άλμα λογικής.    

Επιχειρήθηκε ακόμη να στοιχειοθετηθεί η ύπαρξη οχληρίας, λόγω του τρόπου που οι Καθ’ ων σταθμεύουν τα οχήματά τους, στο πίσω μέρος[43] του Υποστατικού, εμποδίζοντας «την ομαλή κυκλοφορία και/ή ομαλή έξοδο των γονέων της Ιδιοκτήτριας» από την οικία τους. Η προηγούμενη πρόταση, δεν είναι όμως τίποτα περισσότερο από ένας αόριστος ισχυρισμός. Όλα τα ερωτηματικά επιρρηματικά, έχουν μείνει αναπάντητα.

Προχωρώντας στο ζήτημα της περιοχής (locality) που βρίσκεται το Υποστατικό, (οδός Δέσποινας και Νίκου Παττίχη), ουδέν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου που να δεικνύει ότι η ασκηθείσα επιχειρηματική δραστηριότητα των Καθ’ ων δεν συνάδει με τον χαρακτήρα της όλης περιοχής. Αντιθέτως, στην ίδια την έκθεση εκτίμησης που παρουσίασε η Ιδιοκτήτρια, (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 στην έγγραφη της μαρτυρία) στη σελ. 4, αναγράφεται ότι «η ευρύτερη περιοχή του ακινήτου είναι καθαρά εμπορική», ο δε συνήγορός της, στην αγόρευσή του, χαρακτηρίζει τον εν λόγο δρόμο ως «πολύ επικίνδυνο» και «πολυσύχναστο».  Ούτε δόθηκε μαρτυρία ότι η χρήση του Υποστατικού αντιβαίνει τη συνήθη και εύλογη χρήση (common and ordinary use), ως στην υπόθεση Tate Gallery (ανωτέρω) υποδεικνύεται. 

Εν αντιθέσει μάλιστα με τη μαρτυρία που δόθηκε στις υποθέσεις Χρίστος Αγαθοκλέους Λτδ και Οικονομίδου ν. Παπά (ανωτέρω), εδώ ουδεμία ουσιαστική μαρτυρία δόθηκε για τον γενικότερο τρόπο λειτουργίας της επιχείρησης των Ενοικιαστών.

Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί ότι το υποστατικό ενοικιάστηκε ως «κατάστημα πώλησης οικοδομικών υλικών και γραφείων» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2), δίχως να παρέχεται δικαίωμα για αποκλειστική χρήση συγκεκριμένων χώρων στάθμευσης,  οι οποίοι να εξυπηρετούν  τους Ενοικιαστές και τους πελάτες τους και δίχως στο επίδικο ενοικιαστήριο να γίνεται οποιαδήποτε άλλη, συγκεκριμένη πρόβλεψη σε σχέση με το που εκείνοι θα σταθμεύουν τα οχήματά τους. Η ανυπαρξία αυτής της διευκόλυνσης, αναπόδραστα απολήγει στην ανάγκη ο χώρος πέριξ του υποστατικού να χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης τόσο των αυτοκινήτων των ιδίων, όσο και των πελατών τους, γεγονός που θα έπρεπε να αναμένει η ιδιοκτησιακή πλευρά.

Προχωρώ στο ζήτημα της ύπαρξης θορύβου. Στην παράγραφο Δ(4)(Β) των «Ουσιωδών Γεγονότων που στηρίζουν την αιτούμενη θεραπεία» δικογραφείται, επί λέξη, ότι η επί τόπου κατάσταση είναι «ανυπόφορη και/ή επαχθή και/ή ψυχαναγκαστική και/ή ασύμφορη και/ή επιβλαβή για την Αιτήτρια και ιδιαίτερα για τους υπερήλικες γονείς της». 

Δεν είναι ξεκάθαρο, ούτε από τη μαρτυρία, ούτε από τα δικόγραφα, εάν η Ιδιοκτήτρια ισχυρίζεται αυτά λόγω της έντασης ή της διάρκειας του θορύβου, που προκαλείται εκ της λειτουργίας της επιχείρησης των Καθ’ ων. Όπως όμως και να έχουν τα πράγματα, αυτό που έχει σημασία, είναι ότι ούτε επί τούτου του θέματος παρουσιάστηκε πειστική μαρτυρία.

Ως εξηγείται προηγουμένως στο νομικό πλαίσιο, υφίσταται τρόπος για να καταγραφούν απτά και μετρήσιμα στοιχεία, σε σχέση με την ένταση και τη διάρκεια του θορύβου. Εντούτοις, εν προκειμένω, δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε αντικειμενική, αξιόπιστη και επιστημονική[44] μαρτυρία  εκ της οποίας μπορεί να διαπιστωθεί  η όποια ένταση και διάρκεια του θορύβου που ενδεχομένως να παράγεται.

Τούτη η παράλειψη είναι ουσιαστική, αφού ισοδυναμεί με παράλειψη παρουσίασης εκείνης της «συγκεκριμένης και πειστικής» μαρτυρίας που απαιτεί η περίσταση. Η εν λόγω κρίση, γίνεται με πλήρη γνώση του Δικαστηρίου ότι αυτή η προσέγγιση, δεν απορρέει ευθέως[45] από τα λεχθέντα στην Οικονομίδου ν. Παπά, όπου διαπιστώθηκε οχληρία δίχως την παρουσίαση εξιδεικευμένης μαρτυρίας, ως προς την ένταση και τη διάρκεια του θορύβου. Εκεί όμως τα πράγματα ήταν ουσιαστικώς διαφορετικά. Διότι εκεί παρουσιάστηκε άλλη, εναλλακτική μαρτυρία, που κάλυπτε το εν λόγω κενό, αφού είχε δοθεί πρωτογενής, πειστική και συγκλίνουσα μαρτυρία από 3 (τρεις) ιατρούς, προς τη στοιχειοθέτηση της επίδρασης της οχληρίας στην υγεία των Αιτητών. Ομοίως, στη Χρίστος Αγαθοκλέους Λτδ, σημειώθηκε πως υπήρχε «πράγματι συντριπτική μαρτυρία, από πολλές πηγές» για τον τρόπο λειτουργίας της εκεί επιχείρησης, ο οποίος τρόπος «υπερέβαινε κάθε ανεκτό όριο». Στην Οικονομίδου ν. Παπά σημειώθηκε ότι η Αγαθοκλέους Λτδ «είχε, εν πολλοίς, παρόμοια γεγονότα με την υπό κρίση περίπτωση», σχόλιο με ειδικό βάρος, αφού προέκυψε από τον Δικαστή που είχε εξετάσει πρωτοδίκως την Αγαθοκλέους Λτδ. [46]

Ούτε εκ της υπόλοιπης μαρτυρίας της Ιδιοκτήτριας προκύπτει εκείνη η συμπεριφορά, ως έχει υπό το νομικό πλαίσιο καθοριστεί και αναλυθεί, που να είναι τέτοιας διάρκειας, έντασης και επανάληψης.

Υπενθυμίζεται το νομικό κριτήριο. Το υπό κρίση αδίκημα αφορά άδικη πράξη που προκαλεί ουσιαστική και παράλογη παρέμβαση («substantial and unreasonable interference») στη χρήση και απόλαυση της ιδιοκτησίας. Η καταλογιζόμενη στον διευθυντή των Καθ’ ων «απρεπής» συμπεριφορά, ότι «μιλούσε απαίσια» στους γονείς της Ιδιοκτήτριας, «ότι πάσχει από κακή διάθεση/συμπεριφορά» καθώς και παρόμοιες αναφορές που εντοπίζονται στη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, δεν αρκούν. Στην ορθή τους διάσταση, πρόκειται για ατεκμηρίωτες και επαναλαμβανόμενες αξιολογικές κρίσεις, απογυμνωμένες από ουσιαστική μαρτυρία. Μέσω της υπερβολής, επιχειρείται να καλυφθούν τα αποδεικτικά κενά και να εξυψωθεί σε οχληρία ή διαρκή ενόχληση αυτό που η νομολογία προσδιόρισε ως «trifling and small inconveniences».    

Καταληκτικά, συνολικά ιδωμένη η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, πόρρω απέχει από το να θεωρηθεί επαρκής σε ποσότητα και ποιότητα. Το κριτήριο της κοινής λογικής ενός μέσου ανθρώπου, αντικειμενικά και εύλογα εξεταζόμενο, για την έκδοση της αιτούμενης θεραπείας, όχι μόνο δεν ικανοποιείται, αντιθέτως, το τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου είναι ότι η διεκδικούμενη θεραπεία προβάλλεται προσχηματικά, αφού η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας εγείρει αμφιβολίες ως προς την ίδια τη γνησιότητα της διεκδικούμενης θεραπείας.

Ως εκ των ανωτέρω και δοθέντος ότι η Αιτήτρια δεν επέσεισε το βάρος απόδειξης της υπόθεσής της, η αξιολόγηση της μαρτυρίας του διευθυντή των Καθ’ ων καθίσταται ουσιαστικά ουδέτερης σημασίας.^[47]

Μάλλον πλεοναστικά και επιγραμματικά, αναφέρεται ότι δεν εντοπίζεται οτιδήποτε που να διαβάλλει την αξιοπιστία της δικής του μαρτυρίας ή να ανατρέπει οτιδήποτε έχει προηγουμένως αναφερθεί. Αντιθέτως, η γενικότερη θεώρησή του, ότι δηλαδή η Ιδιοκτήτρια υπερβάλλει ως προς την έκταση του ζητήματος, καθώς και ότι τα ζητήματα που ανακύπτουν από τη στάθμευση των οχημάτων δεν αφορούν το επίδικο υποστατικό, αλλά παρακείμενο δημόσιο δρόμο, επαληθεύονται. Το ίδιο ισχύει και για τη δήλωσή του ότι δεν έχουν παρουσιαστεί καν καταγγελίες προς την Αστυνομία, για την ισχυριζόμενη οχληρία. 

Η Αίτηση θα απορριφθεί.

Αλλά πριν αυτό, υπάρχουν κάποια επιμέρους ζητήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν.

Το πρώτο, αφορά τη δικογράφηση των δικηγόρων[48] της Ιδιοκτήτριας ότι το «εύρος της μυθοπλασίας της Καθ’ ης η Αίτηση, ξεπερνά τα όρια της επιστημονικής φαντασίας της σειράς Πόλεμος των Άστρων (Star Wars)…». Μια δήλωση μη επιδραστική, η οποία θα μπορούσε απλώς να αγνοηθεί, όπως πολλά άλλα, από το Δικαστήριο, ως «ατυχής». Αλλά, η εν λόγω δικογράφηση δεν είναι απλώς μια τέτοια περίπτωση. Πρόκειται για δικονομική εκτροπή που προδίδει ελαφρότητα, παντελώς ασυμβίβαστη προς τη σοβαρότητα της δικαστικής διαδικασίας. Ας μην επαναληφθεί.

Το δεύτερο ζήτημα, αφορά κάποια θέματα που έχουν ακροθιγώς εγερθεί κατά τη διαδικασία.

Το ένα άπτεται της πιθανότητας ύπαρξης παράνομης κατασκευής στο Υποστατικό. Το άλλο, τυχόν να δημιουργεί θέμα δεοντολογίας του συνηγόρου των Καθ’ ων, εναντίον του οποίου προσάπτεται ότι προηγουμένως, το 2020, ενεργούσε ως δικηγόρος της Ιδιοκτήτριας.[49] Αυτά, εκφεύγουν του πλαισίου αυτής της διαδικασίας αλλά και δικαιοδοσίας. Όμως δεν θα αγνοηθούν. Θα δοθούν ανάλογες οδηγίες για περαιτέρω διερεύνηση, από τα αρμόδια όργανα.

VΙ.     ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται.  Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, με βάση τις σχετικές αρχές,^[50] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση και εναντίον της Αιτήτριας, όπως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €2.000 - €10.000.

Αντίγραφο της παρούσας απόφασης να αποσταλεί από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου:

(α) στο Πειθαρχικό Συμβούλιο Δικηγόρων, και

(β) στον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Λεμεσού,

για να πράξουν ό,τι κρίνουν σκόπιμο.

                                        (Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

 Πρόεδρος

(Υπ.)…………………..……………                                   (Υπ.)…………..……………………                  Α. Γεωργίου                                                          Α. Κωστή

                   Πάρεδρος                                                                   Πάρεδρος  

 

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας