ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ – ΠΑΦΟΥ 

ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ

Ενώπιον:   Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου 

                     Δ. Κεμιτζή, Κ. Θεοδώρου, Μελών

Αρ. Αίτησης: Κ2/2021

 

Μεταξύ: 

 

Παρασκευούλα Κωνσταντίνου

                                                                                                              Αιτήτρια

Και

 

Μυροφόρα Ευαγγέλου

                                                                                Καθ' ης η Αίτηση

 

------------------------------

 

Ημερομηνία:    03/02/2025

 

Εμφανίσεις:

Για Αιτήτρια              :  κ. Μιχάλης Βασιλειάδης για Μιχάλης Βασιλειάδης ΔΕΠΕ

Για Καθ’ ης η αίτηση:   κ. Γεώργιος Χ. Σιαηλής

 

-------------------------------

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

           

Η παρούσα αίτηση, βασίζεται στην ενοικιαστική σχέση που προϋπήρχε μεταξύ των διαδίκων και αφορούσε το κατάστημα ιδιοκτησίας της Αιτήτριας, που βρίσκεται στην Πόλη Χρυσοχούς, στην επαρχία Πάφου (και που στο εξής θα αναφέρεται ως “το μίσθιο” ή “το επίδικο ακίνητο”). 

 

Δικόγραφα

Με την Αίτηση αυτή, η Αιτήτρια αξιώνει την έκδοση απόφασης σε βάρος της Καθ’ ης η αίτηση, για οφειλόμενα ενοίκια (€4.000,00), κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος (€131,87) και αποζημιώσεις για ζημιές (€3.182,22) που κατ’ ισχυρισμό έχουν προκληθεί από την Καθ’ ης η αίτηση στη διάρκεια της ενοικίασης.

 

Σύμφωνα με το περιεχόμενο της Αίτησης:

·      η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια του μίσθιου, το οποίο έχει ενοικιαστεί στην Καθ’ ης η αίτηση, δυνάμει της συμφωνίας ημερ. 20.01.2017 με την εγγύηση των Καθ’ ων η αίτηση 2 και 3.

·      Η Καθ’ ης η αίτηση διέκοψε την ενοικίαση στο τέλος Απριλίου 2019, ενώ η σύμβαση είχε διάρκεια μέχρι την 20.02.2020.

·      Το μίσθιο νοικιάστηκε ξανά μετά την 20.02.2020.

·      Το μίσθιο δεν επαναφέρθηκε στην προτέρα του κατάσταση από την Καθ’ ης η αίτηση, παρά την όχληση από την Αιτήτρια, ενώ σε αυτό προκλήθηκαν ζημιές από την Καθ’ ης η αίτηση.

 

Η Καθ’ ης η αίτηση, στην Απάντησή της, αρνείται το περιεχόμενο της Αίτησης και προβάλλει τους εξής ισχυρισμούς (μεταξύ άλλων):

·      Η απαίτηση για ζημιές είναι διογκωμένη, διότι τα σπασμένα κεραμικά στη βεράντα ήταν μόνο 5, τα οποία η Καθ’ ης η αίτηση προσφέρθηκε να πληρώσει αλλά η Αιτήτρια αρνήθηκε.

·      Ο εσωτερικός χώρος του μίσθιου ήταν σε καλή κατάσταση αφού αυτό ανακαινίστηκε και συντηρήθηκε από την ίδια, στο έτος 2017.

·      Ενημέρωσε την Αιτήτρια στις 04.04.2019, για την πρόθεσή της να τερματίσει την ενοικίαση, την οποία τερμάτισε στις 27.04.2019, διότι δεν μπορούσε να εργαστεί απρόσκοπτα.

 

 

Παραδεκτά Γεγονότα / Γεγονότα που δεν αμφισβητούνται

·         Η ιδιοκτησία του μίσθιου.

·         Η διεύθυνσή του.

·         Η σύναψη της σύμβασης ενοικίασης στις 20.02.2017.

·         Η χρήση του μίσθιου από την Καθ’ ης ως εμπορικό κατάστημα.

·         Η παραλαβή από την Αιτήτρια της ειδοποίησης ημερ. 04.04.2019.

·         Η απόδοση της κατοχής του μίσθιου στην Αιτήτρια πριν την εκπνοή της συμβατικής ενοικίασης.

·         Η πρόκληση ζημιάς σε κεραμικά στον εξωτερικό χώρο του μίσθιου στη διάρκεια της ενοικίασης.

 

Παρέμειναν αμφισβητούμενα και επίδικα τα εξής γεγονότα:

·         Αν υπήρξε νόμιμος τερματισμός της συμβατικής ενοικίασης.

·         Η ημερομηνία ανάληψης της κατοχής του μίσθιου από την Αιτήτρια.

·         Κατά πόσον προκλήθηκαν περαιτέρω ζημιές στο μίσθιο στη διάρκεια της ενοικίασης και το κόστος αποκατάστασης των ζημιών.

·         Η ύπαρξη οφειλής αναφορικά με την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος από την Καθ’ ης η αίτηση στο μίσθιο.

·         Η  υποχρέωση αποζημίωσης της Αιτήτριας για τα ενοίκια της χρονικής περιόδου από την ανάληψη της κατοχής του μίσθιου μέχρι την 20.02.2020 (ημερομηνία εκπνοής της ενοικιαστικής περιόδου δυνάμει της σύμβασης).

 

Ακροαματική διαδικασία:

Παρουσιάστηκαν συνολικά τρεις μάρτυρες στην διαδικασία και η τελική απόφαση επιφυλάχθηκε την 01.07.2024, μετά την παρουσίαση των τελικών αγορεύσεων των δυο πλευρών.

 

Μαρτυρία και αξιολόγηση:

 

Μάρτυρες Αιτήτριας

Η Αιτήτρια, ως Μ.Α.1 αναφέρθηκε στο επίδικο υποστατικό, στη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 20.02.2017 και στους όρους αυτής. Υποστήριξε  ότι το μίσθιο εγκαταλείφθηκε από την Καθ’ ης η αίτηση περί το τέλος Απριλίου του 2017 και ότι δεν είχε επαναφερθεί στην προτέρα του κατάσταση.

 

Προκλήθηκαν στο μίσθιο, από την Καθ’ ης η αίτηση, φθορές (όχι φυσικές), διότι η Καθ’ ης η αίτηση χρησιμοποιούσε μηχανήματα για φορτοεκφόρτωση εμπορευμάτων ζωοτροφών. Συγκεκριμένα, στο πάτωμα εξωτερικά του μίσθιου, έσπασαν πολλά κεραμικά. Το κόστος αποκατάστασης της ζημιάς έχει εκτιμηθεί σε €3.182,22.

 

Δεν αποκατέστησε η Καθ’ ης η αίτηση τις ζημιές και το μίσθιο δεν νοικιάστηκε μέχρι και την εκπνοή του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Πέραν των ζημιών, η Καθ’ ης  η αίτηση οφείλει το ποσό των €131,87, για την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος στο μίσθιο.

 

Η πρόθεση της Καθ’ ης η αίτηση να τερματίσει την ενοικίαση διατυπώθηκε γραπτώς με την επιστολή ημερομηνίας 04.04.2019. Απάντησε η Αιτήτρια στην επιστολή αυτή, στις 19.04.2019 ζητώντας από την Καθ’ ης η αίτηση να επαναφέρει το μίσθιο στην προτέρα κατάστασή του και να καταβάλει τα ενοίκια μέχρι την εκπνοή της συμφωνίας.

 

Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας, αρνήθηκε ότι το ποσό του λογαριασμού ρεύματος της έχει καταβληθεί.

 

Όσον αφορά τις ζημιές, αρνήθηκε να απαντήσει στις ερωτήσεις παραπέμποντας στον εκτιμητή που θα κατέθετε αργότερα. Αρνήθηκε να αναφερθεί στο ποσό που τελικά κατέβαλε για το κόστος αποκατάστασης των κεραμικών. Δεν κράτησε, είπε, τις προσφορές για την αντικατάσταση των κεραμικών, ούτε ακόμα και αυτήν που χρησιμοποίησε τελικά.

 

Αρνήθηκε, επίσης, ότι της παραδόθηκε η κατοχή του μίσθιου στις 30.04.2019 από την Καθ’ ης η αίτηση. Άδειασε, είπε, το υποστατικό η Καθ’ ης η αίτηση και “το εγκατέλειψε” αφήνοντας το κλειδί στην πόρτα.

 

Συμφώνησε ότι παρέλαβε την ειδοποίηση της Καθ’ ης η αίτηση ημερομηνίας 04.04.2019, αλλά όχι την επιστολή 27.04.2019. Συμφώνησε ότι νοίκιασε το υποστατικό στο έτος 2021, εφόσον ήταν πλέον άδειο.

 

Συμφώνησε πως δεν ζήτησε προηγουμένως από την Καθ’ ης η αίτηση να καταβάλει οφειλόμενα ενοίκια. Έψαξε για ενοικιαστή διαδίδοντας, μέσω των γνωστών της ατόμων, ότι το μίσθιο προσφέρεται προς ενοικίαση.

 

Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτήτριας

Η Αιτήτρια δεν μου έχει κάνει καθόλου καλή εντύπωση. Παρακολουθώντας την κατά τη διάρκεια της κατάθεσής της, διαπίστωσα ότι δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο για να παραθέσει τα γεγονότα της υπόθεσης αλλά μόνο για να βοηθήσει την υπόθεσή της.

 

Η σιγουριά που απέπνεε η κυρίως εξέτασή της (γραπτή δήλωση) ανατράπηκε από την απροθυμία να απαντήσει στις ερωτήσεις κατά την αντεξέτασή της.

Συγκεκριμένα, η μάρτυρας δεν απάντησε στις ερωτήσεις που της υποβλήθηκαν σχετικά με τον εξωτερικό χώρο του μίσθιου, τον οποίο ωστόσο οφείλει να γνωρίζει καλά, αφού βρίσκεται κάτω ακριβώς από την οικία που διαμένει.

Δεν συνεργαζόταν η μάρτυρας και προκειμένου να μην απαντήσει σε ερωτήσεις αναφορικά με την έκθεση εκτίμησης που η ίδια παρουσίασε, δήλωσε πως δεν ξέρει να διαβάζει (ενώ είχε παρουσιάσει γραπτώς την κυρίως εξέτασή της). Αρνήθηκε να  απαντήσει ακόμα και στις ερωτήσεις που αφορούσαν την ανάθεση της εργασίας στον εκτιμητή.

 

Αρνήθηκε πεισματικά να απαντήσει σε ερωτήσεις που αφορούσαν τη σύνταξη της επιστολής που παρουσίασε με ημερομηνία 19.04.2019.

 

Αρνείτο να απαντήσει στην ερώτηση πόσα νοίκιασε τελικά το μίσθιο, ενώ παρά την αναφορά της στην επιδιόρθωση των ζημιών, αρνήθηκε να απαντήσει στις ερωτήσεις που αφορούσαν το κόστος της αποκατάστασής τους, επικαλούμενη την απώλεια των σχετικών εγγράφων.

 

Αρνήθηκε να απαντήσει και σε οποιεσδήποτε ερωτήσεις σχετίζονταν με βελτιώσεις που έγιναν από την Καθ’ ης  η αίτηση στο μίσθιο.

 

Η έλλειψη συνεργασίας από μέρους της Αιτήτριας ήταν φανερή. Η περιφρόνηση της δικαστικής διαδικασίας υπήρξε έκδηλη στη συμπεριφορά της, με αποτέλεσμα να κληθεί σε τάξη επανειλημμένα από το Δικαστήριο.

Η συστηματική άρνηση της να απαντήσει στις ερωτήσεις της αντεξέτασής και η προκλητική της στάση, με οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η Αιτήτρια δεν παρουσιάστηκε στο δικαστήριο ως μάρτυρας της αλήθειας. Κρίνεται ως αναξιόπιστη και από τη μαρτυρία της αποδέχομαι μόνο τα γεγονότα που είτε δεν αμφισβητήθηκαν από την Καθ’ ης η αίτηση  ή υποστηρίζονται από άλλη αποδεκτή μαρτυρία.

 

 

Ο δεύτερος μάρτυρας για την Αιτήτρια, Ν. Θ. (Μ.Α.2) είναι Πολιτικός Μηχανικός με σπουδές στο Πανεπιστήμιο Κύπρου και μεταπτυχιακό στον τομέα της διεύθυνσης κατασκευαστικών έργων.

 

Αναγνώρισε το τεκμήριο αρ. 3 ως δική του έκθεση και αναφέρθηκε στην ανάθεση σε αυτόν από την Αιτήτρια της εκτίμησης του μίσθιου. Επισκέφτηκε το μέρος και το φωτογράφισε. Διαπίστωσε την ύπαρξη ζημιών και ετοίμασε κατάσταση κοστολόγησης της αποκατάστασης των ζημιών στο έτος 2019. Η αμοιβή του ήταν €400 (περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α.) και έχει εξοφληθεί.

 

Επισκέφτηκε το μίσθιο για πρώτη φορά στις 10.12.2019. Άνοιξε με δυσκολία τη μπαλκονόπορτα διότι οι οδηγοί στο κάτω μέρος αυτής ήταν χτυπημένοι. Τη μεταλλική λαμαρίνα που φαίνεται στις φωτογραφίες 1 και 2 την αφαίρεσε ο ίδιος, αφού δεν ήταν καρφωμένη σε κάποιο σημείο.

 

Η είσοδος του μίσθιου είχε το τυπικό άνοιγμα του 1-1,20μ και η συρόμενη πόρτα στα δεξιά της φωτογραφίας αρ.1 είχε διαστάσεις 3,30μ επί 2,80μ (ύψος) ανά άνοιγμα (δηλαδή 1,65μ το κάθε φύλλο της συρόμενης πόρτας). Το διπλανό φύλλο δεν ήταν ανοιγόμενο και είχε μέγεθος ίσο με ένα από τα ανοιγόμενα φύλλα. Το πλάτος της βεράντας ανερχόταν σε περίπου 5μ. Η οριζόντια επιφάνεια της βεράντας είχε εμβαδόν 5μ x 6,5μ ενώ η κάθετη επιφάνεια είχε εμβαδόν 0,5μ επί 6,5 μ. Η κάθετη επιφάνεια λήφθηκε υπόψη διότι και σε αυτήν υπήρχαν  ζημιές. Η ιδιοκτήτρια επιθυμούσε να προβεί σε ολική επιδιόρθωση του χώρου.

 

Η επίσκεψή του στο μίσθιο έγινε μία μέρα πριν την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης. Δεν χρειάστηκε να επισκεφτεί ξανά το μέρος και δεν γνωρίζει αν οι επισκευές έγιναν. Συμφώνησε ότι η σύζυγός του έχει κάποια συγγένεια με την Αιτήτρια, αλλά διαφώνησε ότι ο ίδιος προσπάθησε να τη βοηθήσει.

 

Εφόσον οι επιδιορθώσεις θα γίνονταν σε εξωτερικό χώρο, η εκτίμηση έγινε στο κατώτατο όριο της τιμής των υλικών.

 

Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.2

Ο Μ.Α.2 μου έκανε καλή εντύπωση. Στη βάση των ακαδημαϊκών προσόντων και της πείρας του αποδέχομαι τον Μ.Α.2 ως εμπειρογνώμονα.  Υπήρξε σταθερός μάρτυρας και οι απαντήσεις του ήταν σαφείς και άμεσες. Απαντούσε με ευθύτητα στο Δικαστήριο και δεν κλονίστηκε σε κανένα σημείο της αντεξέτασής του.  Βρίσκω ότι υπήρξε μάρτυρας της αλήθειας και αποδέχομαι τη μαρτυρία του στο σύνολό της.

 

Μαρτυρία Καθ’ ης η αίτηση

Στη γραπτή δήλωση που κατέθεσε η Καθ’ ης  η αίτηση, αναφέρθηκε στην επίδικη ενοικίαση και στη γραπτή συμφωνία - τεκμήριο αρ. 2. Τόσο το συμφωνηθέν ενοίκιο όσο και οι λογαριασμοί νερού και ηλεκτρισμού, οι οποίοι συνέχισαν να εκδίδονται στο όνομα της ιδιοκτήτριας, εξοφλούνταν από την ίδια πάντοτε έγκαιρα (με επιταγή ή μετρητά). Η ιδιοκτήτρια εξοφλούσε τον λογαριασμό και έπαιρνε ακολούθως τα χρήματα από την ίδια, παραδίδοντάς της τον σχετικό λογαριασμό και την απόδειξη που εξέδιδε αργότερα. Προς επιβεβαίωση τούτου παρουσίασε τους λογαριασμούς που είχε στην κατοχή της.

 

Η ιδιοκτήτρια προκαλούσε προβλήματα στην εργασία της, διότι ενοχλούσε τους συνεργάτες και τους πελάτες της. Η κακή συμπεριφορά και οι φωνές της καθιστούσαν δύσκολη την εργασία στο μίσθιο και έτσι αποφάσισε να παραδώσει την κατοχή του μίσθιου. Με την επιστολή ημερομηνίας 04.04.2019 ενημέρωσε την Αιτήτρια για την πρόθεσή της να σταματήσει την ενοικίαση στο τέλος του Απριλίου 2019.

 

Αρνήθηκε ότι η Αιτήτρια της απέστειλε την επιστολή ημερομηνίας 19.04.2019. Η ίδια, με νέα επιστολή, στις 27.04.2019, τερμάτισε το ενοικιαστήριο έγγραφο και ενημέρωνε την Αιτήτρια ότι στις 30 Απριλίου θα της παραδίδονταν τα κλειδιά του μίσθιου. Συνεργάστηκε η Αιτήτρια και την καθορισμένη ημερομηνία πήρε τα κλειδιά του καταστήματος.

 

Παραδέχτηκε ότι είχαν σπάσει κάποια κεραμικά στην εξωτερική βεράντα στη διάρκεια της ενοικίασης. Αυτά, ωστόσο, ήταν μόνο πέντε και η αξία τους δεν ξεπερνούσε τα €50 - €100 (περιλαμβανομένων των εργατικών).

 

Είχε προβεί σε ανακαίνιση του μίσθιου προτού ξεκινήσει να εργάζεται σε αυτό και όταν το επέστρεψε στην Αιτήτρια ήταν καθαρό. Στα αλουμίνια δεν υπήρχε ζημιά, αλλιώς δεν θα έκλειναν οι πόρτες. Ούτε στην τοιχοποιία μπροστά από το κατάστημα υπήρχε ζημιά αφού η πρόσοψη καλυπτόταν με αλουμινένια πινακίδα. Η όποια προκληθείσα ζημιά έγινε από τρίτα πρόσωπα. Αρνήθηκε το περιεχόμενο της έκθεσης του Μ.Α.2, απορρίπτοντας τον υπολογισμό του και υποστηρίζοντας ότι η εξωτερική βεράντα έχει εμβαδόν γύρω στα 15μ² περίπου.

 

Κανένα μηχάνημα φορτοεκφορτώσεων χρησιμοποιούνταν στο μίσθιο αφού λόγω της υψομετρικής διαφοράς μεταξύ βεράντας και δρόμου τα εμπορεύματα ξεφορτώνονταν στο χέρι.

 

Ουδέποτε της ανέφερε η Αιτήτρια ότι απαιτούσε αποζημιώσεις ή τα ενοίκια μέχρι την 20.02.2020. Είναι πρόθυμη να καταβάλει στην  Αιτήτρια την αξία των κεραμικών που είχαν σπάσει και τα εργατικά έξοδα για την αντικατάστασή τους. Ως προς τις υπόλοιπες απαιτήσεις υποστηρίζει ότι: (α) ο λογαριασμός ρεύματος έχει εξοφληθεί, (β) η Αιτήτρια θα μπορούσε να προβεί σε ενοικίαση του καταστήματος αλλά δεν το έπραξε, και (γ) οι ζημιές που αξιώνει είναι διογκωμένες.

 

Αξιολόγηση μαρτυρίας Καθ’ ης η αίτηση

            Η Καθ’ ης η αίτηση μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση.

 

Σημειώνω ότι η μαρτυρία γνώμης που κατέθεσε αναφορικά με την ύπαρξη ή όχι ζημιών στο μίσθιο, αποτελεί ανεπίτρεπτη μαρτυρία από μη ειδικό. Στην απουσία αποδεκτής μαρτυρίας που να υποστηρίζει τη γνώμη της, δεν αποδέχομαι αυτό το μέρος της μαρτυρίας της Καθ’ ης η αίτηση.

 

Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία της, η Καθ’ ης η αίτηση υπήρξε σταθερή μάρτυρας με φυσιολογικές και άμεσες απαντήσεις, χωρίς αντιφάσεις ή υπερβολές.

 

Αποδέχομαι την μαρτυρία της Καθ’ ης η αίτηση με εξαίρεση τα όσα σχολιάζω πιο πάνω.

 

 

Ευρήματα του Δικαστηρίου:

            Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας και των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής:

            Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια του μίσθιου, το οποίο νοίκιασε, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, ημερ. 20.02.2017, στην Καθ’ ης η αίτηση, με σταθερό μηνιαίο ενοίκιο €400.00, για να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα. Η περίοδος της ενοικίασης είχε καθοριστεί σε τρία έτη (από 20.02.2017 μέχρι 20.02.2020).

 

Στις 04.04.2019, η Καθ’ ης η αίτηση παρέδωσε στην Αιτήτρια την έγγραφη ειδοποίηση ίδιας ημερομηνίας[1], με την οποία την ενημέρωνε ότι λόγω προβλημάτων που αντιμετώπισε “προτίθεται να σταματήσει να ενοικιάζει το μίσθιο στο τέλος του τρέχοντος μηνός”. 

 

Με νέα ειδοποίηση, ημερ. 27.04.2019, η Καθ’ ης η αίτηση προχώρησε στον τερματισμό της ενοικίασης καθορίζοντας ως “τελευταία μέρα ενοικίασης του ακινήτου” την 30.04.2019 και κάλεσε την Αιτήτρια να προσέλθει στις 30.04.2019 στο μίσθιο για να το παραλάβει.

 

Η Αιτήτρια παρέλαβε την κατοχή του μίσθιου στις 30.04.2019, χωρίς ωστόσο να συζητήσει το ζήτημα της ζημιάς.

 

Στη διάρκεια της επίδικης ενοικίασης προκλήθηκαν ζημιές στο μίσθιο, στα κεραμικά στον εξωτερικό χώρο και στον οδηγό της αλουμινένιας συρόμενης πόρτας.

 

Η Αιτήτρια δεν νοίκιασε ξανά το μίσθιο μέχρι το έτος 2021, δηλαδή μετά την πάροδο της ενοικιαστικής περιόδου που προνοείτο στη σύμβαση ενοικίασης μεταξύ των διάδικων.

 

Τον Δεκέμβριο του 2019, ανέθεσε στον Μ.Α.2 να εκτιμήσει το κόστος αποκατάστασης των όποιων ζημιών υπήρχαν στο μίσθιο.  Η εκτίμησή του Μ.Α.2 αφορούσε τόσο την αντικατάσταση των κεραμικών στον εξωτερικό χώρο του μίσθιου, όσο και την αντικατάσταση της φθοράς στην αλουμινένια συρόμενη μπαλκονόπορτα, με συνολικό εκτιμώμενο κόστος €2.782,22.

 

Οι ζημιές αποκαταστάθηκαν σε άγνωστο χρόνο και με άγνωστο κόστος και το μίσθιο νοικιάστηκε μετά τον Φεβρουάριο του 2020, με άγνωστο ενοίκιο.

 

Ακολούθησε η καταχώριση της παρούσας Αίτησης στις 22.09.2021.

 

Νομική πτυχή απαίτησης:

            Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη, όπου η Ενάγουσα (Αιτήτρια) θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεσή της στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου, Έφεση αρ. 7/2008 ημερομηνίας 18/5/2012).

 

Προτού εξεταστούν, μία προς μία, οι απαιτήσεις της Αιτήτριας, παρά την παραδοχή της θέσμιας ενοικίασης, το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει τα στοιχεία που συνθέτουν τη δικαιοδοσία του. [Βλ. Tουμάζου Tουμάζος ν. SPS Restaurants Ltd (2011) 1 ΑΑΔ 700].

 

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, είναι οι εξής:

1.    Η Αιτήτρια να είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου.

2.    Το ακίνητο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.

3.    Η Καθ’ ης η αίτηση να έχει καταστεί θέσμια ενοικιάστρια.

 

1. Ιδιοκτησία

Η ιδιοκτησία του μίσθιου είναι παραδεκτή.

 

2. Ενοικιοστασιακό ακίνητο

Το μίσθιο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του άρθρου 2 του Νόμου, ως αυτός έχει τροποποιηθεί και της Κ.Δ.Π. 519/07.

 

Καμία μαρτυρία, ωστόσο, παρουσίασε η Αιτήτρια αναφορικά με τον χρόνο συμπλήρωσης του μίσθιου και τον χρόνο που αυτό προσφέρθηκε προς ενοικίαση. Το ζήτημα είναι ουσιώδες και παραπέμπω σχετικά στην απόφαση Φυσεντζίδης ν. K & C Snooker Pool Entertainment, Πολιτική Έφεση 30/2019, ημερ. 10.06.2020, ECLI:CY:AD:2020:A171, όπου δόθηκε η ερμηνεία της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου, ειδικά όσον αφορά τη φράση “υπό ή προς ενοικίαση”^[2]. 

 

Στη βάση της πιο πάνω νομολογίας, το μίσθιο δεν μπορεί να θεωρηθεί ενοικιοστασιακό, αν δεν ήταν ενοικιασμένο ή δεν προσφερόταν προς ενοικίαση σε κανένα χρονικό σημείο πριν την 31.12.1999.

 

Θα μπορούσε αυτό το κενό στα γεγονότα να καλυφθεί με το επανάνοιγμα της υπόθεσης προκειμένου να διευκρινιστεί το ουσιώδες αυτό (για τη δικαιοδοσία) ζήτημα.

 

Έκρινα, ωστόσο, άσκοπη μια τέτοια ενέργεια, αφού η απουσία μαρτυρίας για το ζήτημα αυτό, στην παρούσα περίπτωση, δεν επηρεάζει την έκβαση της υπόθεσης, όπως θα διαφανεί από την ανάλυση της επόμενης προϋπόθεσης.

 

3. Θέσμιος ενοικιαστής:

 Η ερμηνεία της έννοιας "θέσμιος ενοικιαστής" απαντάται στην νομοθεσία, στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής:

 

«'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου».

 

Σημειώνω εδώ πως η δικογραφημένη θέση της Αιτήτριας είναι ότι η Καθ’ ης η αίτηση “εγκατέλειψε” το μίσθιο στη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, χωρίς να προηγηθεί ο νόμιμος τερματισμός της συμβατικής ενοικίασης. Είναι, επομένως, σημαντικό να εξεταστεί αρχικά το κατά πόσον υπήρξε νόμιμος τερματισμός της συμβατικής σχέσης.

 

Καμία σχετική πρόνοια υπήρξε στη σύμβαση, αναφορικά με τον τερματισμό αυτής. 

 

Εφόσον η μόνη αποδεκτή μαρτυρία σχετικά με τα γεγονότα του Απριλίου 2019, προέρχεται από την Καθ’ ης η αίτηση, αποδέχομαι ότι αυτή είχε ενημερώσει γραπτώς την Αιτήτρια στις 04.04.2019 για την “πρόθεσή” της να τερματίσει τη σύμβαση ενοικίασης, και στη συνέχεια, στις 27.04.2019 τερμάτισε τη σύμβαση. Το λεκτικό της ειδοποίησης (αυτούσιο) έχει ως εξής:

 

            “Θέμα:   Ενοικίαση καταστήματος, Πόλη Χρυσοχούς

Σε συνέχεια του πιο πάνω θέματος και της επιστολής μας ημερομηνίας 04/04/2019

σας ενημερώνω ότι προχωρώ σε τερματισμό της συμφωνίας μας

για ενοικίαση του καταστήματος σας επί της […] . Προχωρώ σε

αυτή την ενέργεια λόγω μειωμένης εργασίας του καταστήματος, η οποία εκτός

των άλλων οφείλεται καις τις δυσμενείς συνθήκες που αντιμετώπισα από τους

οικίους σας όσον αφορά την προσέλευση των πελατών μας στο κατάστημα αλλά

ακόμα και την προμηθεύτριας εταιρείας. Παρά τις προσπάθειες μου για επίλυση

του θέματος δεν υπήρξε ουσιαστικό αποτέλεσμα.

 

Σας παρακαλώ όπως στις 30 Απριλίου 2019, τελευταία μέρα ενοικίασης του

ακινήτου, να προσέλθετε στο κατάστημα ώστε να σας το παραδόσω.

Να σημειωθεί ότι όταν παράλαβα το κατάστημα δεν έγινε από μέρους σας

κάποια έστω και πρόχειρη ανακαίνιση και προεβήκα εγώ από μέρους σε κάποιες

βελτιώσεις συνολικού κόστους 2 χιλ. ευρώ περίπου. Αναγνωρίζω ότι έγινε

ζημιά σε κάποια κεραμικά στην βεράντα του ακινήτου και είμαι στην διάθεση

σας ώστε να συζητήσουμε κατά την ημέρα παράδοσης του ακινήτου την

αποζημείωση σας για τις ζημιές ή την διόρθωση τους από μέρους μας.”

 

 

            Προσδιόρισε η Καθ’ ης η αίτηση τον χρόνο του τερματισμού της ενοικίασης (“τελευταία μέρα της ενοικίασης”), στις 30.04.2019. Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, η Καθ’ ης η αίτηση εγκατέλειψε το μίσθιο στις 30.04.2019, επιστρέφοντας ταυτόχρονα την ελεύθερη κατοχή αυτού, στην Αιτήτρια (η οποία την αποδέχθηκε).

 

            Καταλήγω πως, δυνάμει της νομολογίας [βλ. Μιχαήλ Χαρίκλεια Κύπρου v. Μιχαήλ Χαρίκλεια Κύπρου ν. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ (2007) 1 ΑΑΔ 241) ο γραπτός τερματισμός της συμβατικής ενοικίασης υπήρξε νόμιμος (αφού δεν απαιτείται συγκεκριμένος τύπος και λεκτικό), ενώ η ενοικιάστρια παρέδωσε την κατοχή του μίσθιου στην ιδιοκτήτριά του.

 

Το κατά πόσον η έλλειψη προειδοποίησης από μέρους της Καθ’ ης η αίτηση δυνατόν να δημιουργεί αξίωση της Αιτήτριας για αποζημιώσεις, είναι ζήτημα που θα εξεταστεί από το αρμόδιο δικαστήριο.

 

Σχετική με το ζήτημα των συνεπειών της παράδοσης της κατοχής του μίσθιου  στη  διάρκεια  της  συμβατικής  ενοικίασης,  είναι  η  απόφαση  στην   υπόθεση Χουλούδης Λοΐζος κ.ά. ν. Τάκη Πέτρου (2004) 1 Α.Α.Δ. 1506.

 
            Στην απόφαση αυτή, διαπιστώθηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείτο δικαιοδοσίας, διότι ο Καθ’ ου η αίτηση παρέδωσε την κατοχή του μίσθιου στον ιδιοκτήτη του ταυτόχρονα με τον χρόνο λήξης της συμβατικής ενοικίασης, και επομένως, ουδέποτε είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής (αφού δεν διατήρησε την κατοχή του μίσθιου μετά την εκπνοή της συμβατικής ενοικίασης).

 

 Λέχθηκαν τα εξής:

“Η κατοχή της οικίας από τον εφεσίβλητο/εναγόμενο ερειδόταν αποκλειστικά στη γραπτή συμφωνία των διαδίκων το κύρος της οποίας δεν αμφισβητήθηκε. […] ο χρόνος λήξης της ενοικίασης ήταν [...] η 31.3.98, ημερομηνία κατά την οποία ο ενοικιαστής παρέδωσε την οικία στους ιδιοκτήτες ελεύθερη κατοχής χωρίς να είχε ποτέ καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. […]  Για την επίλυση της διαφοράς είναι αρμόδιο το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στο οποίο παραπέμπουμε την υπόθεση […].”

 

Ομοίως, στην περίπτωση που εξετάζουμε, η Καθ’ ης η αίτηση  δεν διατήρησε την κατοχή του μίσθιου μετά τον τερματισμό της σύμβασης. Επομένως, σε κανένα χρονικό σημείο έχει καταστεί η  Καθ’ ης η αίτηση, θέσμια ενοικιάστρια του μίσθιου.

 

Αυτό το εύρημά μου, αποβαίνει μοιραίο για την πορεία της παρούσας υπόθεσης, αφού αποκαλύπτει την έλλειψη δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. 

 

Η Αίτηση θα πρέπει να διακοπεί και να παραπεμφθεί στο αρμόδιο για την εκδίκασή της Δικαστήριο.

 

Συμπέρασμα

Με δεδομένο το συμπέρασμα ότι η Καθ’ ης η αίτηση δεν υπήρξε θέσμια ενοικιάστρια, το παρόν Δικαστήριο στερείται καθ’ ύλην αρμοδιότητας εκδίκασης της παρούσας Αίτησης.

 

Mετά τη διαπίστωση της αναρμοδιότητας, η εξέταση της ουσίας της Αίτησης δέον να αποφεύγεται^[3], αφού αυτή θα απασχολήσει το αρμόδιο Δικαστήριο.

 

Κατάληξη

            Δυνάμει του άρθρου 64Α(2) του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/1960, η παρούσα Αίτηση διακόπτεται και παραπέμπεται προς εκδίκαση στο αρμόδιο Δικαστήριο (Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου), με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων. 

 

Έξοδα

Τα έξοδα να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της διαδικασίας στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αλλά σε καμία περίπτωση θα βαραίνουν την Καθ’ ης η αίτηση.

 

 

                                                                        (Υπ.) ………………………………

                                                                                          Χρ. Ραγουζαίου

                                                                                      Πρόεδρος Δικαστηρίου

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

 

 

 

Γραμματέας