ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

Α. Γεωργίου και Α. Κωστή, Παρέδρων

 

                                                                                                                        Αίτηση αρ. Ε6/23

ΜΕΤΑΞΥ:

                                   ΑΝΝΑ ΙΩΑΝΝΑ ΓΟΥΗΛ ΜΠΑΔΙΕΡΙΤΑΚΗ

                                                                                                                        Αιτήτρια

                                                                          και

 

1.     ΚΟΥΛΗΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ & ΥΙΟΙ ΛΤΔ

2.     ΚΥΡΙΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ

                                                                                                                        Καθ’ ων η αίτηση

 

 

Ημερομηνία: 30/01/2026

Για την Αιτήτρια: κ. Μ. Κ. Μελίδης και κ. Κ. Καλυφόμματος.

Για τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Χρ. Χατζηστερκώτης και Θ. Χατζηστερκώτης για Χριστόφορος Χατζηστερκώτης και Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.        ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.

Δια της παρούσας εναρκτήριας αίτησης ημερομηνίας 13/01/2023, η Αιτήτρια και ιδιοκτήτρια (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια»), αξιώνει από τους Καθ’ ων η αίτηση 1 και ενοικιαστές (στο εξής: «οι Ενοικιαστές»), την ανάκτηση της κατοχής ενός διατηρητέου υποστατικού, στην ενορία Αγίας Νάπας, στη Λεμεσό, (στο εξής: «το Υποστατικό»), ως αυτό αναλυτικότερα περιγράφεται στην παράγραφο Γ1, της υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο Κυρίως Αίτησης.

Ο Καθ’ ου 2 είναι ο εγγυητής των υποχρεώσεων των Καθ’ ων 1.

 

Τα δικόγραφα.

Πριν οτιδήποτε άλλο, θα πρέπει να επισημανθεί ότι στην πορεία της ακροαματικής διαδικασίας αρκετοί δικογραφημένοι ισχυρισμοί, ένθεν και ένθεν, έχουν αποσυρθεί (προδικαστικές ενστάσεις/ αξίωση για απλήρωτα ενοίκια/αξιώσεις για άρση παράνομων κατασκευών/ανταπαιτήσεις κ.α.) περιορίζοντας ανάλογα και τα επίδικα θέματα. Συνεπώς, θα ήταν άσκοπη η εκτεταμένη αναφορά στα δικόγραφα της υπόθεσης, αφού σημαντικό μέρος της δικογραφίας δεν θα απασχολήσει το Δικαστήριο.

Ουσιαστικά, ό,τι απομένει να εξεταστεί συνοψίζεται στο κατά πόσον υφίσταται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου που να δικαιολογεί την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής.      

Επί τούτου του θέματος, η Ιδιοκτήτρια, δικογραφεί, μεταξύ άλλων, ότι η σχέση των διαδίκων, απορρέει από έγγραφη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 19/05/2015, πενταετούς διάρκειας, με ημερομηνία έναρξης την 01/06/2015 και με αρχικό μηνιαίο ενοίκιο τα €400,00, η οποία, μεταξύ άλλων προέβλεπε και δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης, ως εξής:

«

Το πιο πάνω υποστατικό ενοικιάσθηκε αρχικά από την Αιτήτρια προς τους Καθ’ ων η αίτηση 1 την 19/5/2015 για περίοδο 5 χρόνων (από 1/6/2015 μέχρι 31/5/2020) με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης της ενοικίασης για περαιτέρω 3 χρόνια (από 1/6/2020 μέχρι 31/5/2023) με ενοίκιο €400 για την περίοδο 1/6/2015 μέχρι 31/5/2019, με ενοίκιο €500 για την περίοδο από 1/6/2019 μέχρι 31/5/2020 και για την περίοδο από 1/6/2020 μέχρι 31/5/2021 και για την περίοδο από 1/6/2021 μέχρι 31/5/2023 με ενοίκιο €550.  Το σημερινό ενοίκιο ανέρχεται σε €550 μηνιαίως πληρωτέο προκαταβολικά την 1^η ημέρα εκάστου μηνός.

»

Αιτείται την ανάκτηση της κατοχής, στη βάση απλήρωτων  9 ενοικίων ύψους €4.950 καθώς και επικαλούμενης συστηματικής καθυστέρησης στην πληρωμή των ενοικίων, θέση την οποία αναπτύσσει ως ακολούθως:

«

 

Κατά τη διάρκεια της ενοικίασης οι Καθ’ ων η αίτηση 1 καθυστερούσαν συστηματικά και/ή επανειλημμένα την πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων με αποτέλεσμα η Αιτήτρια να υποχρεώνεται να αποστέλλει προς αυτούς προειδοποιητικές επιστολές, μέσω του δικηγόρου της, για να τους εξαναγκάζει στην πληρωμή τους.  Τέτοιες επιστολές στάληκαν στις 25/6/2018, 18/9/2018, 12/11/2018, 13/6/2019, 20/9/2021 και 13/10/2021. 

»

Στην Απάντηση και Ανταπαίτησή τους, (την καταχώριση της οποίας επέτρεψε το Δικαστήριο, αφού διαπιστώθηκε συμμόρφωση προς το νέο άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, ήτοι πληρωμή των έως τότε οφειλόμενων ενοικίων), οι Ενοικιαστές, μεταξύ πολλών άλλων, αμφισβητούν ότι έχει επέλθει νόμιμος τερματισμός της επίδικης ενοικίασης.  Επιπλέον, αρνούνται ότι είναι υπαίτιοι για συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου και επικαλούνται την ύπαρξη προφορικής συμφωνίας ως προς τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου, την οποία αναπτύσσουν ως εξής:

«

Οι Καθ’ ων η αίτηση παραδέχονται το περιεχόμενο της παραγράφου 2 που περιλαμβάνεται κάτω από τον τίτλο Γ. ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ – ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ.  Περαιτέρω, οι Καθ’ ων η αίτηση αναφέρουν ότι σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 19/05/2015 το ενοίκιο κάθε μήνα θα είναι προπληρωτέο κάθε 1^η μέρα του αντίστοιχου μήνα με περίοδο χάριτος 10 ημερών.  Περαιτέρω, είναι ο ισχυρισμός των Καθ’ ων η αίτηση ότι με την συναίνεση και/ή συγκατάθεση της Αιτήτριας και/ή άλλως υπήρξε προφορική συμφωνία μεταξύ των  μερών και/ή κατόπιν παράκλησης και/ή εισήγησης της Αιτήτριας προς τους Καθ’ ων η αίτηση διδόταν στους Καθ’ ων η αίτηση παράταση πληρωμής / καταβολής των ενοικίων και/ή για κάποιες χρονικές περιόδους επειδή η ίδια η Αιτήτρια θα βρισκόταν στην Κύπρο (Η μόνιμη κατοικία της Αιτήτριας ήταν και/ή είναι στο εξωτερικό/Ελλάδα) ζητούσε να μην κατατεθούν τα χρήματα των ενοικίων στο τραπεζικό της λογαριασμό ως προνοεί το ενοικιαστήριο έγγραφο αλλά τα ενοίκια να καταβληθούν στην ίδια όταν η ίδια θα βρίσκεται στην Κύπρο. Ταυτόχρονα είχε επίσης συμφωνηθεί προφορικά ότι οι Καθ’ ων η αίτηση θα επισκεύαζαν κάθε ζημιά που θα παρουσιαζόταν, όμως υπεύθυνη για τις ζημιές που αφορούσαν φυσική φθορά ή βλάβη υπεύθυνη προς αποκατάσταση ήταν η Αιτήτρια. 

»

Ανταπαντώντας, η Ιδιοκτήτρια απορρίπτει κατηγορηματικά «την ύπαρξη οποιασδήποτε προφορικής συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων με την οποία δήθεν διδόταν στους Καθ’ ων η αίτηση παράταση πληρωμής των ενοικίων» καθώς και τους επιμέρους ισχυρισμούς των Ενοικιαστών, επιμένοντας ότι ουδέποτε συμφώνησε με τους Ενοικιαστές οτιδήποτε εκτός από το περιεχόμενο του επίδικου ενοικιαστηρίου έγγραφου.

 

ΙΙ.       Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Η ακροαματική διαδικασία έλαβε χώρα με βάση τη διαδικασία της «κανονικής εκδίκασης» της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Έδωσαν μαρτυρία συνολικά 3 πρόσωπα. Η Ιδιοκτήτρια και ένα πρόσωπο για λογαριασμό της. Για τους Καθ’ ων 1 και 2 μαρτύρησε ο Καθ’ ου 2 και διευθυντής των Καθ’ ων 1.  

Ακολούθως, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(α)       Η μαρτυρία της πλευράς της Ιδιοκτήτριας.

Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας.

Μέσω έγγραφης δήλωσης, κατ’ αρχάς, η Ιδιοκτήτρια, περιέγραψε το Υποστατικό, παρουσίασε τον τίτλο ιδιοκτησίας του και αποδείξεις για το ότι αυτό ενοικιαζόταν πριν το 2000. Εν συνεχεία αναφέρθηκε στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3), στο ύψος του ενοικίου και στον τρόπο πληρωμής του. Υποστήριξε ότι οι Καθ’ ων 1 κατά τη διάρκεια της ενοικίασης συστηματικά καθυστερούσαν στην πληρωμή του ενοικίου και προς τούτο, πέραν των προφορικών της παραστάσεων, απέστειλε 6 επιστολές (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4). Εν συνεχεία, επεξήγησε μια προς μια τις καθυστερήσεις από 01/01/2018 έως και 15/06/2023, με αναφορά σε αναλυτικές  τραπεζικές καταστάσεις και σε σχετικό πίνακα όπου παρατίθεται η ημερομηνία, το αντικείμενο και το πόσο έκαστης πληρωμής. Εκ των πιο πάνω στοιχείων είναι η θέση της ότι «προκύπτει αβίαστα η συστηματική καθυστέρηση πληρωμής του ενοικίου»  εξ ου και προχώρησε μέσω επιστολής ημερομηνίας 09/11/2022 στον τερματισμό της επίδικης ενοικίασης, ζητώντας παράλληλα επιστροφή της κατοχής, δίχως όμως ανταπόκριση. Το Υποστατικό παραμένει κλειστό από το 2020, αλλά οι Ενοικιαστές αρνούνται να της το επιστρέψουν. Απορρίπτει ως παντελώς αβάσιμους τους ισχυρισμούς των Ενοικιαστών στην Απάντηση και Ανταπαίτηση και αξιώνει απόφαση ως η Κυρίως Αίτησή της.

Κατά την αντεξέτασή της επανέλαβε τη θέση της ότι οι Ενοικιαστές δεν την «πλήρωναν κανονικά» σημειώνοντας ότι  «Κάθε 2 ‑ 3 μήνες αργούσε να πληρώσει και κατόπιν επιστολών των δικηγόρων αναγκαζόταν να πληρώσει [….] Το ενοικιαστήριο έγγραφο έγραφε ότι έπρεπε πρώτη του μηνός με χάρη έως τις δέκα του μηνός να πληρώνεται το ένοικο. Αυτό δεν γινόταν τακτικά δυστυχώς και έχω σημειώσει πολλές φορές αργούσε και 2 μήνες και 3 μήνες και 4 μήνες. Κάποτε έφτασε και 10 μήνες και κάποτε τους 4 μήνες. Συνέχεια γινότανε αυτό από την αρχή από τότε που έκανα το ενοικιαστήριο έγγραφο και με αυτό είχε υποχρέωση μόνο να πληρώνει τακτικά τα ενοίκια». Στα πρώτα χρόνια της ενοικίασης, λόγω έλλειψης χρόνου, επειδή δεν μένει στην Κύπρο και εργαζόταν ως καθηγήτρια του πανεπιστημίου Αθηνών, έδειχνε «απόλυτη εμπιστοσύνη στον κύριο ενοικιαστή μου τότε δεν κοιτούσε καν να δει τι γινότανε». Από το 2018 άρχισε να ασχολείται με το θέμα, συνειδητοποιώντας ότι «τα ενοίκια δεν έμπαιναν κάθε μήνα με χάρη δέκα ημερών», ως δηλαδή τα συμβατικά προβλεπόμενα. Δέχθηκε ότι υπήρξαν κάποιες μεμονωμένες περιπτώσεις που εισέπραξε τοις μετρητοίς, εξηγώντας ότι ενήργησε έτσι διότι «Το 99,9% αργούσε να με πληρώσει και γι' αυτό αναγκάστηκα να πάρω τα χρήματα τώρα γιατί φοβόμουν ότι πάλι θα αργήσει. Δεν είναι τυχαίο ότι με τον δικηγόρο μου του στέλλαμε συνέχεια γράμματα τα οποία και δεν απαντούσε». Ήταν όμως κατηγορηματική στο ότι δεν υπήρξε καμία άλλη συμφωνία για τον τρόπο πληρωμής των ενοικίων,  ούτε γραπτή, ούτε προφορική.

Η μαρτυρία του κ. A. Κυριάκου (Μ.Α.2).

Μέσω της λιτής του μαρτυρίας, ο κ. Κυριάκου ανάφερε ότι λόγω της εργασίας του, διέρχεται τουλάχιστον μια φορά τη βδομάδα από τον δρόμο που βρίσκεται το Υποστατικό και αυτό, τουλάχιστον από το 2020 έως σήμερα παραμένει διαρκώς κλειστό, δίχως ενδείξεις ότι λειτουργεί. Αντεξεταζόμενος, είπε ότι περνά ώρες εργασίας,  «μπορεί να είναι πρωί μπορεί απόγευμα».

(β)       Η μαρτυρία της πλευράς των Ενοικιαστών.

Η μαρτυρία του κ. Κυριάκου Κωνσταντίνου.  

Στη δική του έγγραφη μαρτυρία, ο κ. Κωνσταντίνου, ο οποίος είναι ο Καθ’ ου 2 και διευθυντής των Καθ’ ων 1, αφού επανέλαβε και αυτός όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου, υποστήριξε αρχικά ότι λόγω φυσικών φθορών πρόεβη σε δαπάνες συνόλου €125.000,00 τις οποίες η Ιδιοκτήτρια δέχθηκε να αφαιρέσει από τα ενοίκια. Απορρίπτει ότι υπήρξαν συστηματικές καθυστερήσεις στην πληρωμή του ενοικίου, επικαλούμενος την ύπαρξη προφορικής συμφωνίας, ως προς τον τρόπο πληρωμής των ενοικίων η οποία συνήφθη «ύστερα από παράκληση της Αιτήτριας». Υποστηρίζει ακόμη ότι οι Καθ’ ων 1 δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό ενοικίων, αντιθέτως, κατέβαλαν περισσότερα (€10.950) από όσα έπρεπε να πληρώσουν. Βασίζει τούτο τον ισχυρισμό στο ότι υπήρξε «παράνομη αύξηση»  κατά €150 στο ενοίκιο, ήτοι κατέβαλλαν για μεγάλο διάστημα το ποσό των €550 αντί των €400,00 που ίσχυε στις 18/09/2018 οπόταν τερματίστηκε η ενοικίαση και κατέστη θέσμια. Προσάπτει στην Ιδιοκτήτρια αλλότρια κίνητρα και υποστηρίζει ότι στο Υποστατικό συνυπάρχει εμπορική εύνοια της τάξης των €500.000,00 την οποία θα απωλέσουν οι Καθ’ ων 1 εάν αναγκαστούν να επιστρέψουν την κατοχή. Κατά την αντεξέτασή του, όταν του υποδείχθηκαν οι προειδοποιητικές επιστολές, επέμεινε, λέγοντας χαρακτηριστικά τα εξής:

«

είχα μία προφορική συμφωνία και τη σεβόμουν αυτήν και μέχρι σήμερα εγώ δεν χρωστώ ούτε ένα ευρώ, τα έχω πληρώσει όλα και μάλιστα έχω πληρώσει και 11 χιλιάδες περισσότερα απ' ό, τι έπρεπε να πληρώσω, διότι μετά τον τερματισμό το 2018 δεν έπρεπε να πληρώνω τις αυξήσεις και εγώ μέχρι σήμερα πλήρωνα όλες τις αυξήσεις και έδωσα 11 χιλιάδες περισσότερα απ' ό, τι έπρεπε, αυτό μου το είπαν οι δικηγόροι μου μετά.

»

(γ)        Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο της ακρόασης, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν και απάντησαν σε διευκρινιστικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. 

Σημειώνεται ότι οι έγγραφες επιχειρηματολογίες των συνηγόρων των διαδίκων έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο, πλην όμως στο ειδικό περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων, ειδική αναφορά θα γίνει μόνο στην έκταση που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι στις 12/11/2025, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

(α)       Γενικά.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων, καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.^[6] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή.

(β)       Η Ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου.  

Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής:

«

Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α)      Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.

»                                                                                             

Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)     υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,   

(2)     αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, 

(3)     υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)    παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής.

Η πλήρωση των πιο πάνω προϋποθέσεων, αναπόδραστα, οδηγεί στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αφού το Δικαστήριο στερείται^[7] διακριτικής εξουσίας να υπερκεράσει τις προαναφερθείσες θεσμικές προϋποθέσεις.

 

(γ)        Η Ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου.

Η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, συνεπεία συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, όπως επιβεβαιώθηκε στη Δ. Γιάγκου κ.α. ν. Δ. Γεωργίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 506,  αφορά θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε παραλείψει να αποφανθεί για το κατά πόσο υφίστατο ζήτημα συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλόμενων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης. 

Ο σκοπός αυτής της υπό εξέταση ρύθμισης είναι να εξισορροπήσει, με δίκαιο και λογικό τρόπο, την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης, παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντας στον τελευταίο μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής ενεργήσει ως ανωτέρω, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής «εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον». Αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής στη βάση των πιο πάνω, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή, ως υποδείχθηκε στη Maximos Court Ltd ν 1. Χρ. Πιερή κ.α. (2001) 1Β Α.Α.Δ 875, όπου ερμηνεύθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου.

Σημειώνεται, ότι η αναφορά ότι «εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον», αφορά επιφύλαξη^[8] και όχι  επέκταση του βασικού κανόνα. Μέσω της εν λόγω πρότασης, υποδηλώνεται και απαιτείται η ύπαρξη εξακολουθητικής συμπεριφοράς, διάρκειας. Τούτο συνάγεται τόσο μέσω της λέξης «καταβάλλει» όσο και μέσω της φράσης «διαρκούσης της μισθώσεως». Το ίδιο νόημα έχει και η λέξη «συστηματικός»,  η οποία σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, σημαίνει, μεταξύ άλλων, «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο». Πρόκειται δηλαδή για ζήτημα αξιολόγησης των ιδιαίτερων περιστάσεων έκαστης υπόθεσης. Συνεπώς, σταθερές, είναι δύσκολο να προκαθοριστούν. Εντούτοις, η έννοια της «συστηματικότητας» παρουσιάζεται να συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι με τυχόν ειδικούς λόγους που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή (π.χ. λόγοι υγείας, οικονομικοί λόγοι κ.α.) και οι οποίοι προκάλεσαν ή συνέβαλαν στην επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Άλλως πως, θα υπήρχε ο κίνδυνος η περιουσία του ιδιοκτήτη να καταστεί υποχείριο του όποιου κακοπροαίρετου ενοικιαστή, ο οποίος, επικαλούμενος προσωπικές περιστάσεις, θα μπορούσε να υπεκφύγει την όποια ευθύνη.  Όμως, από την άλλη, το νόημα της εν λόγω νομοθετικής πρόβλεψης δεν μπορεί να επεκταθεί πέραν του γραμματικού και του τελολογικού σκοπού που επιτελεί, ήτοι δηλαδή, να αποτρέψει την καταχρηστική συμπεριφορά του ενοικιαστή, εις βάρος του ιδιοκτήτη. Δηλαδή, δεν δημιουργεί, προς όφελος του ιδιοκτήτη, δικαιώματα που δεν υπάρχουν, ούτε επιτρέπει σε αυτόν τη μεθόδευση καταστάσεων που να οδηγούν στην καταστρατήγηση^[9] του προστατευόμενου δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. Συναφώς, στη Γ. Ζαβρίδη ν. Δήμου Πάφου, Πολιτική Έφεση αρ. 230/20 ημερομηνίας 17/11/2023 λέχθηκαν τα εξής:

«

Έπειτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και εξέτασε κατά πόσο έχει καταδειχθεί συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου ερμηνεύοντας έτσι τη δεύτερη επιφύλαξη του Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου παραθέτοντας τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων και Νομολογία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε μια ενδελεχή ανάλυση των κριτηρίων αναφερόμενο στις υποθέσεις Δημοκρατία v. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση 106/12, ημερομηνίας 19.9.18 και τη Γεωργίου κ.α v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 883.

Καταλήγει δε ότι η διατύπωση του εν λόγω άρθρου δεν περιέχει οτιδήποτε αμφίσημο. Είναι γραμματικώς σαφέστατο τι εκεί προβλέπεται, αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη. Απέρριψε δε, ορθά κατά την άποψή μας, την αντίθετη εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση που βασίστηκε στην υπόθεση Maximos Court (ανωτέρω), ότι δηλαδή επειδή τα ενοίκια πληρώθηκαν πριν την παρέλευση της ταχθείσας στην επιστολή προθεσμίας δεν μπορεί να αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής. Ο λόγος που απέρριψε την εισήγηση των Καθ' ων η Αίτηση ήταν τόσο στη βάση των εντελώς διαφορετικών γεγονότων των δύο υποθέσεων αλλά και αποφασίζοντας ότι η υιοθέτηση της εισήγησης των Καθ' ων η Αίτηση θα απέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων. Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διακριτό και διαφορετικό σκοπό. Η εξόφληση των ενοικίων δεν επηρεάζει. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμείνουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και δίχως λόγο ύπαρξης. Επίσης, επικαλέστηκε σχετικά την υπόθεση M. Σ. Σχίζα v. M. Θεοφίλου (ανωτέρω).

Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι οι χρονικές προθεσμίες που τίθενται στο Άρθρο 11(1)(α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα συναρτώνται αποκλειστικά με το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στην περίπτωση που παραμένουν απλήρωτα ενοίκια μετά την άπραχτη παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών, επομένως ναι μεν συνεπεία της εξόφλησης οι Εφεσίβλητοι έχουν απωλέσει το δικαίωμα για έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων, διατηρούν όμως το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση του Καθ' ου 1 λόγω παρελθούσας συστηματικής καθυστέρησης στην αποπληρωμή. Η εν λόγω κατάληξη είναι απόλυτα ορθή ειδικά με βάση τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης που, σημειώνουμε για ακόμη μια φορά, αφορούσε 49 απλήρωτα ενοίκια.  Ορθά επίσης το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι Εφεσίβλητοι δεν είχαν την υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας του Εφεσείοντα, ότι δηλαδή η καθυστέρηση στην αποπληρωμή γινόταν σκόπιμα, κακόπιστα ή κακόβουλα.  Όπως ορθά καταδεικνύει το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέτοια προϋπόθεση δεν προκύπτει από τη διατύπωση του υπό εξέταση άρθρου, «Η δε έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής».  Ορθή είναι επίσης η διαπίστωση ότι οι λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο και ότι διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του υπό εξέταση άρθρου αφού θα καθιστούσε την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου, κακοπροαίρετου, ενοικιαστή. Με βάση το Άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το ζήτημα εξετάζεται αντικειμενικά. Το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι για να κρίνει αν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Και ορθά καταλήγει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι «…όταν όμως οι καθυστερήσεις είναι όπως εν προκειμένω για 4 συναπτά έτη επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας, η συστηματικότητα είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτη.

»

IV.     ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και στα δικαστικά συμπεράσματα, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,^[10] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα.

Κατ’ αρχάς, ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ούτε η ύπαρξη, η εγκυρότητα και το περιεχόμενο της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης αμφισβητούνται. Το ίδιο ισχύει τόσο για την αποστολή και την παραλαβή των επιστολών που έχουν παρουσιαστεί, όσο και για το περιεχόμενο των άλλων εγγράφων που έχουν παρουσιαστεί. Βεβαίως, η νομική επίδραση και η αποδεικτική αξία των εγγράφων αυτών, είναι άλλο ζήτημα και θα εξεταστεί, όπου κριθεί αναγκαίο, σε κατοπινό στάδιο. Τα δεδομένα αυτά θα ενσωματωθούν ανάλογα στα ευρήματα του Δικαστηρίου, δίχως οποιανδήποτε άλλη αναφορά.  

Ως προς τα δικαιοδοτικά θέματα, όλα τα προδικαστικά ζητήματα έχουν και αυτά αποσυρθεί.   Είναι, εν πάση περιπτώσει, δεδομένο ότι το Υποστατικό θεωρείται «ακίνητο» με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίαση, πριν το 2000, βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και αφορά θέσμια ενοικίαση. Επίσης, αποτελεί δεδομένο ότι τα διεκδικούμενα με την Κυρίως Αίτηση ενοίκια έχουν καταβληθεί στο Δικαστήριο εντός της θεσμοθετημένης προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης και συνεπώς, το μόνο που παραμένει να εξεταστεί είναι το κατά πόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις για την ανάκτηση κατοχής, λόγω «συστηματικής» καθυστέρησης στην εξόφληση των ενοικίων.

Ως προαναφέρεται, ο συνήγορος της Αιτήτριας, κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, απέσυρε την αξίωση για έξωση λόγω παράνομων κατασκευών. Το ίδιο έπραξε ο συνήγορος των Ενοικιαστών, ως προς την «Ανταπαίτηση»  των πελατών του.

 

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. 

Έχοντας υπόψιν τα προαναφερόμενα, προχωρώ στην αξιολόγηση^[11] της μαρτυρίας, με βάση τις σχετικές αρχές,^[12] επικεντρώνοντας την προσοχή μου, σε ό,τι έχει σημασία.

(α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της Ιδιοκτήτριας.

Αρχίζοντας με τη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, σαν γενικό σχόλιο, η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο είναι πολύ καλή. Ουδεμία αμφιβολία έχω για την ειλικρίνεια και τη φιλαλήθειά της. Οι θέσεις της έχουν προωθηθεί με λεπτομέρεια, λογική και συνέπεια και επιβεβαιώνουν τους δικογραφημένους της ισχυρισμούς. Η μαρτυρία της υπήρξε άμεση, δίχως υπεκφυγές, ανακολουθίες ή ουσιαστικές αντιφάσεις που να κλονίζουν την αξιοπιστία της. Αν και κατά την αντεξέτασή της υπήρξαν κάποιες επιμέρους στιγμές σύγχυσής της, αυτές εμφανώς ήταν απόρροια της έντασης και την αγωνίας της να εξηγήσει με σαφήνεια τις θέσεις της και  ουδόλως αποσκοπούσαν παραποιήσουν την πραγματικότητα. Εξάλλου, η μαρτυρία εξετάζεται πάντοτε σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά. Και η ουσία της μαρτυρίας της ήταν ότι οι Ενοικιαστές δεν πλήρωναν το ενοίκιο έγκαιρα και τακτικά. Αυτή η θέση, μέσω της μαρτυρίας της και των εγγράφων που παρουσίασε, έχει καταδειχθεί απερίφραστα. Επίσης, ήταν ξεκάθαρη και σαφής ως προς τον ισχυρισμό της ενοικιαστικής πλευράς περί ύπαρξης άλλης, προφορικής συμφωνίας, ως προς τον τρόπο και χρόνο καταβολής του ενοικίου, θέση την οποία απέρριψε κατηγορηματικά.

(β)     Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Α. 2.

Ο μάρτυρας αυτός δεν είπε πολλά, όσα όμως ανέφερε αξιολογούνται ως ειλικρινή. Η μαρτυρία του δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέτασή του.  Συνεπώς, δέχομαι ότι το επίδικο κατάστημα ήταν και παραμένει κλειστό.

 

(γ)     Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Καθ’ ου 2.

Αρνητική ήταν η εντύπωση που προκάλεσε στο Δικαστήριο ο Καθ’ ου 2.

Ο Καθ΄ου 2 και διευθυντής των Καθ’ ων 1, ουδόλως έπεισε με τη μαρτυρία του, η οποία αξιολογείται ως επίπλαστη. Ειδικά, απορρίπτεται η θέση του ότι υπήρξε διαφορετική προφορική συμφωνία, ως προς τον τρόπο και χρόνο πληρωμής του ενοικίου. Πρόκειται για ισχυρισμό που επιχειρήθηκε να οικοδομηθεί επί της ανεκτικότητας και της υπομονής που για μεγάλο διάστημα επέδειξε η Ιδιοκτήτρια σε σχέση με τη συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων. Επιβεβαιωτική των προηγουμένων, είναι η  ακόλουθη, χαρακτηριστική δήλωση του εν λόγω μάρτυρα: «δεν με πίεσε [η Ιδιοκτήτρια] ποτέ για τα λεφτά και εγώ της τα έβαζα όποτε μου τηλεφωνούσε, όποτε μπορούσα και τα λοιπά». Εξάλλου, οποιοσδήποτε επικαλείται την ύπαρξη μιας προφορικής συμφωνίας, που να ανατρέπει ή να διαφοροποιεί τους όρους γραπτού κειμένου, όπως εν προκειμένω, πέραν των γνωστών νομικών εμποδίων που θα πρέπει να υπερπηδήσει, οφείλει, να είναι σε θέση να εξηγήσει με περισσή σαφήνεια τους επιμέρους όρους, αυτής  της επικαλούμενης νέας συμφωνίας. Ο Καθ’ ου 2 απέτυχε πλήρως να καταδείξει κάτι τέτοιο. Ούτε προσέφερε μαρτυρία που να ανατρέπει το συμπέρασμα που ευκόλως προκύπτει από τις καταστάσεις λογαριασμών που κατέθεσε η Ιδιοκτήρια, ότι δηλαδή οι Ενοικιαστές κατέβαλλαν το ενοίκιο, όποτε ήθελαν, για όποιο ποσό ήθελαν και πάντοτε εκτός του συμφωνηθέντος εγγράφου πλαισίου. Μια τέτοια συμπεριφορά, επουδενί μπορεί να συνιστά υπόβαθρο για τη συνομολόγηση της υποτιθέμενης προφορικής συμφωνίας, διότι απαρέγκλιτη προϋπόθεση κάθε έγκυρης σύμβασης, είναι η απουσία αοριστίας, ως το άρθρο 29 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149) διαλαμβάνει.

Η δε πορεία των γεγονότων, οδηγεί στο ακριβώς αντίθετο συμπέρασμα από τους ισχυρισμούς του Καθ’ ου 2. Υπενθυμίζεται, ότι από τα μέσα του 2018 έως και τα τέλη του 2022, η Ιδιοκτήτρια, μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε, ούτε λίγο, ούτε πολύ, επτά (7) διαφορετικές επιστολές, αξιώνοντας την πληρωμή των κατά περίπτωση καθυστερημένων ενοικίων, αναφερόμενη και στη συστηματική καθυστέρηση για την εξόφλησή τους. Η μοναδική αντίδραση των Ενοικιαστών, ήταν η σιωπή. Οι ισχυρισμοί περί προφορικής συμφωνίας, εγέρθηκαν πρώτη φορά μέσω της Απάντησης και Ανταπαίτησής τους, στοιχείο που συνηγορεί περαιτέρω στο ότι τα περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις. Τα ίδια ισχύουν και για τον ισχυρισμό ότι οι Ενοικιαστές κατέβαλαν ποσά περισσότερα από όσα πραγματικά όφειλαν. Πρόκειται, προδήλως, για ακόμη μια όψιμη θέση, η οποία δεν βασίζεται σε γεγονότα, αλλά σε εκ των υστέρων νομικές θεωρήσεις, όπως και ο Καθ’ ου 2 ευθαρσώς δήλωσε στη μαρτυρία του. Η αλήθεια είναι ότι οι Ενοικιαστές, στην πορεία του χρόνου συμφώνησαν και κατέβαλλαν στην Ιδιοκτήτρια αυξημένο ενοίκιο, ως αυτό προβλεπόταν και στο επίδικο ενοικιαστήριο, δίχως να εκφράσουν κατά τον κρίσιμο χρόνο, οποιανδήποτε ένσταση ή διαμαρτυρία.     

Κατά συνέπεια, η μαρτυρία του, εκτός στο μέτρο που επιβεβαιώνει τις θέσεις της Ιδιοκτήτριας, απορρίπτεται πλήρως.  

V.        ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

(α)       Τα πραγματικά γεγονότα.

Το Υποστατικό αφορά ένα διατηρητέο κτήριο, ήτοι ένα κατάστημα 71 τ.μ. που βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και ενοικιαζόταν από πριν το 2000. Η σχέση των διαδίκων βασίζεται σε τερματισθείσα και πλέον λήξασα έγγραφη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 19/05/2015 του εν λόγω Υποστατικού, πενταετούς διάρκειας, με ημερομηνία έναρξης την 01/06/2015 και λήξης την 31/05/2020. Το αρχικό μηνιαίο ενοίκιο καθορίστηκε στα €400,00. Η συμφωνία περιλάμβανε επίσης δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία ακόμα έτη, και κλιμακωτή αύξηση του ενοικίου, στα €500,00 τον μήνα από  1/6/2019 και στα €550,00 μηνιαίως από 1^η Ιουνίου 2021.  Άξιοι ειδικής αναφοράς, είναι ακόλουθοι συμβατικοί όροι:

«

6. ΤΡΟΠΟΣ ΠΛΗΡΩΜΗΣ

Το ενοίκιο κάθε μήνα θα είναι πληρωτέο κάθε πρώτη (1^η) μέρα του αντίστοιχου μήνα με περίοδο χάριτος 10 ημερών. Ο ενοικιαστής θα πρέπει να καταθέτει το ενοίκιο κάθε μήνα εντός της πιο πάνω προβλεπόμενης προθεσμίας στο λογαριασμό του ιδιοκτήτη στην Τράπεζα Κύπρου, κατάστημα [  ] αρ. λογαριασμού [   ].

14. ΠΑΡΑΤΑΣΕΙΣ

Αν οποιοσδήποτε από τους συμβαλλόμενους παραχωρήσει παράταση ή επιδείξει εύνοια προς τον άλλο σχετικά με την εφαρμογή οποιασδήποτε πρόνοιας του συμβολαίου αυτού, αυτό δεν θα μπορεί σε καμμιά περίπτωση να θεωρηθεί ότι τροποποιεί την συμφωνία αυτή ή ότι αποτελεί προηγούμενον ή WAIVER ή ESTOPPEL. 

»

Την 01/06/2019, το ενοίκιο αυξήθηκε στα €500,00 ανά μήνα. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €550,00 μηνιαίως και ισχύει από την 01/06/2023. Το Υποστατικό είναι κλειστό. Από το 2018 οι Καθ’ ων 1 άρχισαν να καθυστερούν στην εξόφληση των ενοικίων και το συνεπακόλουθο αποτέλεσμα τούτης της παράλειψης, ήταν ότι η Ιδιοκτήτρια, μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε στους Ενοικιαστές, ούτε λίγο, ούτε πολύ, επτά (7) προειδοποιητικές επιστολές (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6Α έως Ι),[13] δίχως να λάβει οποιανδήποτε απάντηση.

Μέσω της τελευταίας της επιστολής, ήτοι ημερομηνίας 8/11/2022, η Ιδιοκτήτρια αξίωσε την πληρωμή των έως τότε καθυστερημένων ενοικίων και την επιστροφή της κατοχής έως τις 31/12/2022, ανέφερε πως: «Η συστηματική παράλειψη καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων κατά τη διάρκεια της ενοικίασης του πιο πάνω διατηρητέου υποστατικού, η οποία μαρτυράται μεταξύ άλλων από τις επιστολές του κ. Μελίδη προς εσάς ημερομηνίας 25/6/2018, 18/9/2018, 12/11/2018, 13/6/2019, 20/9/2021 και 13/10/2021, και η κατά παράβαση του Νόμου και των όρων της σχετικής ενοικίασης ανέγερση εκ μέρους σας παρανόμων κτισμάτων και/ή κατασκευών και/ή προσθηκών στο πιο πάνω διατηρητέο υποστατικό, δεν πρόκειται να γίνει ανεκτή περαιτέρω από την πελάτιδα μας». 

Η μη ανταπόκριση των Ενοικιαστών οδήγησε στην καταχώριση της παρούσας Αίτησης.

(β)       Κατά πόσον δημιουργήθηκε νέα συμφωνία ως προς τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου.

Οι Ενοικιαστές επιχείρησαν να δικαιολογήσουν τη μη έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου στο ότι  δημιουργήθηκε νέα, προφορική, συμφωνία ως προς τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου.

Δύσκολο εξαρχής εγχείρημα. Διότι, η σημασία του γραπτού κειμένου, είναι καλά γνωστή. Η ύπαρξή  του, προσδίδει βεβαιότητα στις καθημερινές συναλλαγές, εξ ου και κατά κανόνα,^[14] είναι ανεπίτρεπτη[15] η παρουσίαση εξωγενούς μαρτυρίας^[16] που να αντιστρατεύεται ή να διαφοροποιεί το περιεχόμενο όσων εγγράφως συμφωνήθηκαν. Οι προθέσεις των μερών τεκμαίρεται ότι έχουν ενσωματωθεί στο γραπτό κείμενο.[17] Εκείνος δε που επικαλείται μια τέτοια αλλαγή έναντι όσων εγγράφων έχουν συμφωνηθεί, υποχρεούται να αποδείξει όχι αυστηρά^[18] τον ισχυρισμό του. Συναφώς, στη Heilbut Symons v Buckleton [1913] AC 30  λέχθηκαν τα εξής:

«

Such collateral contracts, the sole effect of which is to vary or add to the terms of the principal contract, are therefore viewed with suspicion by the law. They must be proved strictly. Not only the terms of such contracts but the existence of an animus contrahendi on the part of all the parties to them must be clearly shown. Any laxity on these points would enable parties to escape from the full performance of the obligations of contracts unquestionably entered into by them and more especially would have the effect of lessening the authority of written contracts by making it possible to vary them by suggesting the existence of verbal collateral agreements relating to the same subject matter.

»

Επί του προκειμένου, η εν λόγω θέση της ενοικιαστικής πλευράς, ως συνάγεται και από την προηγηθείσα αξιολόγηση της μαρτυρίας, ούσα παντελώς γενική και αόριστη, δεν μπορεί να αποτελεί τη βάση για τη στοιχειοθέτηση της επικαλούμενης προφορικής συμφωνίας και δεν  γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο. Τουναντίον, αυτό που με ευκολία προκύπτει από τα ενώπιον του Δικαστηρίου γεγονότα, είναι ότι οι Ενοικιαστές παραβίασαν συστηματικά τους όρους της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, μη καταβάλλοντας το συμφωνημένο ενοίκιο, κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο.

Εξάλλου, ο προπαρατεθέν όρος 14 του επίδικου ενοικιαστηρίου, αποτελεί, αυτοτελώς, ένα επιπρόσθετο και ανυπέρβλητο εμπόδιο για την ενοικιαστική πλευρά να θεμελιώσει την ύπαρξη της ισχυριζόμενης προφορικής συμφωνίας, επί της ανοχής που έδειξε η Ιδιοκτήτρια.   

(γ)     Κατά πόσον υπάρχει συστηματική καθυστέρηση.

Με δεδομένο λοιπόν ότι το Δικαστήριο δεν έχει αποδεχθεί την ύπαρξη προφορικής τροποποιητικής συμφωνίας ως προς τον τρόπο και χρόνο πληρωμής του ενοικίου, αυτό που απομένει να εξεταστεί είναι εάν η καθυστερήσεις πληρωμής, είναι «συστηματικές» εν τη έννοια του Νόμου. Επί τούτου, αρκεί η παραπομπή στον ακόλουθο και μη αμφισβητούμενο πίνακα πληρωμών, που εκτίθεται στην παράγραφο 7 της έγγραφης μαρτυρίας της  Ιδιοκτήτριας, για την επίδικη περίοδο:

Δεν χρειάζεται να επεξηγηθεί το περιεχόμενο[19] του πιο πάνω Πίνακα. Είναι αυτόδηλο.

Υπενθυμίζεται ότι με βάση τη σχετική και προπαρατεθείσα ερμηνευτική του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου νομολογία, η έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Επίσης, λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο.[20]  Ούτε ασφαλώς, η εξόφληση εντός των 14 ημερών από την καταχώριση, διαφοροποιεί την ταξινόμηση των πραγμάτων. Ως η σχετική νομολογία υποδεικνύει,[21] όταν παραμένουν απλήρωτα ενοίκια, το δικαίωμα για έξωση υφίσταται με βάση το βασικό μέρος του άρθρου 11(1)(α). Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης, εξυπηρετεί διαφορετικό και διακριτό σκοπό.[22]

Κατά συνέπεια, είναι εμφανές ότι το ζήτημα αφορά μια ιδιαιτέρως προβληματική ενοικιαστική σχέση, αφού παρόλο που ο χρόνος και ο τρόπος πληρωμής του ενοικίου, ρυθμίστηκε ρητώς και εγγράφως μέσω του επίδικου ενοικιαστήριου έγγραφου, το ενοίκιο καταβαλλόταν σχεδόν πάντοτε εκτός του συμφωνηθέντος πλαισίου.

Συνεπακόλουθα, αποτελεί δικαστικό εύρημα, οι Ενοικιαστές συστηματικά καθυστερούσαν στην εξόφληση του ενοικίου και το αίτημα για έξωσή τους, στη βάση της αντίστοιχης πρόβλεψης στον Νόμο, στοιχειοθετείται.

(δ)    Το ζήτημα του τερματισμού της επίδικης ενοικίασης και κατά πόσο υπήρξε «υπερπληρωμή» ενοικίων.

Αποτελεί αναντίλεκτο γεγονός ότι η επίδικη συμβατική ενοικίαση έχει τερματιστεί και ότι πλέον είναι θέσμια. Παρόλα αυτά, οι συνήγοροι των διαδίκων διαφωνούν ως προς το  πότε η ενοικίαση κατέστη θέσμια αλλά και για τις νομικές επιπτώσεις που αυτό συνεπάγεται.

Κατά την ακρόαση αλλά και κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, επιχειρήθηκε να υποστηριχθεί ότι οι Ενοικιαστές έχουν πληρώσει πολύ περισσότερα από όσα πραγματικά όφειλαν, στη βάση του συλλογισμού ότι έχουν καταστεί θέσμιοι από τις 18/09/2018 και έκτοτε, το αυξημένο ενοίκιο που έδιδαν συνιστά «παράνομες αυξήσεις». Επακόλουθα, υποστηρίχθηκε πως η Ιδιοκτήτρια «δεν μπορεί να ισχυρίζεται ότι υπάρχει συστηματική καθυστέρηση». Απαντώντας επί τούτου, ο συνήγορος της Ιδιοκτήτριας επιχειρηματολόγησε πως ο τερματισμός ημερομηνίας 18/09/2018 «παραμερίστηκε», λόγω της μεταγενέστερης συμπεριφοράς των διαδίκων και ως εκ τούτου ο θέσμιος χαρακτήρας προέκυψε όχι νωρίτερα από την αποστολή της επιστολής ημερομηνίας 8/11/2022.

Η κρίση του Δικαστηρίου, είναι η εξής. Κατ’ αρχάς, δοθέντος ότι τα δικόγραφα καθορίζουν αυστηρά τα επίδικα θέματα,^[23] θα πρέπει να υπογραμμισθεί ότι δικογραφημένος ισχυρισμός που να υποστηρίζει την προρρηθείσα υπερασπιστική γραμμή των Ενοικιαστών για την ύπαρξη υπερπληρωμών, δεν υφίσταται. Και εν πάση περιπτώσει, πρόκειται για αλυσιτελή εισήγηση. Έστω δηλαδή και να υπήρχαν υπερπληρωμές και να είχαν δεόντως δικογραφηθεί, ουδόλως αυτό θα νομιμοποιούσε τους Ενοικιαστές να καταβάλλουν τα δεδουλευμένα ενοίκια όποτε ήθελαν, κατά παράβαση των συμβατικών τους δεσμεύσεων. Η πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου, κατά τον ορισθέντα χρόνο, αποτελεί τη βασικότερη υποχρέωση κάθε ενοικιαστή και κατά κανόνα, ουσιαστικό όρο κάθε ενοικιαστικής σχέσης, όπως και εκ του όρου 6 του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου προκύπτει. Εκπρόθεσμη πληρωμή, έστω και υπερπληρωμή, δεν άρει το αντισυμβατικό της καθυστερημένης πληρωμής.

Αυτά αρκούν την απόρριψη της εν λόγω εισήγησης των Ενοικιαστών.

Παρά όμως τα προαναφερόμενα, για σκοπούς πληρότητας των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης, πρέπει να απαντηθεί το πότε ακριβώς η επίδικη ενοικίαση κατέστη θέσμια, καθώς και το τι αυτό συνεπάγεται.

Επί τούτου του σημείου, συμφωνώ με την εισήγηση της πλευράς των Ενοικιαστών, ότι δηλαδή η ενοικίαση κατέστη θέσμια από τις 18/09/2018, μέσω της σχετικής  προπαρατεθείσας επιστολής. Αναλύοντας την προηγούμενη κρίση, είναι αλήθεια ότι μέσω της αλληλουχίας των επιστολών που απέστειλε ο δικηγόρος της Ιδιοκτήτριας προς τους Ενοικιαστές, παρατηρείται μια επαμφοτερίζουσα στάση εκ μέρους της. Από τη μια, τερματίζεται η ενοικίαση και από την άλλη, πάρα τον τερματισμό,  διαπιστώνεται επιμονή για την τήρηση των συμβατικών αυξήσεων στο ενοίκιο. Αλλά δεν μπορούν να ισχύουν και τα δύο, ήτοι και οι συνέπειες του τερματισμού, αλλά και να παραμένουν αναλλοίωτες οι  επιπτώσεις από τη συνέχιση του τερματισθέντος συμβολαίου. Εφόσον η πλευρά της Ιδιοκτήτριας επέλεξε να προκαλέσει τον τερματισμό της επίδικης συμβατικής ενοικίασης, η ενέργεια αυτή επέφερε τη μετατροπή της σε θέσμια, καθιστώντας πλέον ανεφάρμοστη την όποια συμβατική πρόβλεψη για αύξηση του ενοικίου, ως στη Άλκης Χ’’Κυριάκος (Μπισκότα Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trading House Ltd  (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1292^[24] επεξηγείται.

Κατά το στάδιο των διευκρινίσεων, ο δικηγόρος της Ιδιοκτήτριας, εισηγήθηκε ότι «λόγω της συμπεριφοράς των διαδίκων έγινε waived/παραίτηση από τούτο το θέμα» και ότι «παραμερίστηκε» ο τερματισμός ημερομηνίας 18/09/2018.

Διαφωνώ. Τέτοια δυνατότητα, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, δεν είναι νομικά αποδεκτή.

Κατ’ αρχάς, οι αρχές του κωλύματος[25] δεν πρέπει να συγχέονται με τις αρχές και τις συνέπειες ενός νόμιμου τερματισμού. Όπως συναφώς εξηγεί ο δικαστής Denning, στη Canas Property Co Ltd v KL Television Services Ltd  [1970] 2 All ER 795, πρόκειται για δύο διαφορετικά δικαιώματα («a choice between forfeiture and waiver is a choice between alternative rights»).

Ο τερματισμός μιας σύμβασης αποτελεί το βασικό εργαλείο για την προστασία των συμβατικών δικαιωμάτων. Είναι ένας δρόμος δίχως επιστροφή. Η επίδοση[26] μιας τέτοιας ειδοποίησης, επιφέρει οριστικές συνέπειες, οδηγώντας τους συμβαλλόμενους στην άμεση και συνολική[27] αποδέσμευσή τους από τις πρωτογενείς συμβατικές τους υποχρεώσεις.

Έγκυρα ασκηθείς τερματισμός σύμβασης δεν ανακαλείται,[28] είτε υπό τον μανδύα του παραμερισμού (set aside), είτε της αποποίησης δικαιώματος (waiver).  

Ο κανόνας είναι απόλυτος.[29]

Διότι, εν αντιθέσει με τα ισχύοντα στο διοικητικό δίκαιο, όπου η ακύρωση, δια της ανάκλησης, διοικητικών πράξεων, εξ’ ανάγκης αποτελεί, υπό προϋποθέσεις, επιλογή, είτε για λόγους δημόσιας ή συνταγματικής τάξης, ή ακόμα και για πολιτικούς, επιστημονικούς και οικονομικούς λόγους,[30] τέτοιες διεργασίες είναι παντελώς ξένες στο πλαίσιο του δικαίου των συμβάσεων, η φύση του οποίου είναι αλλιώτικη και η οποία εδράζεται στη σταθερότητα και την προβλεψιμότητα των ιδιωτικών συναλλαγών, στόχος που επιτυγχάνεται μέσω της ασφάλειας του Δικαίου και της λειτουργικότητας των ιδιωτικών συμβολαίων. Επιπρόσθετα, αυτό θα ήταν άδικο. Όπως, από πολύ παλαιά, έχει εξηγηθεί στη Jones v Carter (1846) 15 M & W 718:

«

… we think that the bringing of an ejectment for forfeiture, and serving it on the lessee in possession, must be considered as the exercise of the lessor's option to determine the lease;  […] and it would be unjust to permit the landlord again to charge his mind, and hold the tenant responsible for breach of duty, after that time.

»

Ομοίως, στο Halsbury's Laws of England, Landlord and Tenant, Tόμος 64 (2022), παρ. 1220-1957, 5. Duration of Tenancy, (3)Tenancy from Year to Year , (ii) Determination of Tenancy from Year to Year, f. Waiver Of, and Dispensing With, Notice to Quit υποδεικνύεται:

«

Once a valid notice to quit has been served, it automatically brings the tenancy to an end on the expiration of the notice, and may not be withdrawn or treated as waived. 

»

Κατά συνέπεια, πρόσωπο που έχει νομίμως επιδιώξει τον τερματισμό, είτε είναι ο ιδιοκτήτης, είτε είναι ο ενοικιαστής, δεν μπορεί να επικαλεστεί είτε την παραίτησή του, είτε την απόσυρσή του, από το εν λόγω δικαίωμα για τερματισμό, που έχει ήδη συντελεστεί. 

Τα προαναφερόμενα αποκτούν μεγαλύτερη αξία όταν αντικρισθούν υπό το πρίσμα του    περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ήτοι μιας αναγκαστικού δικαίου νομοθετικής ρύθμισης, με ουσιαστικές κοινωνικές προεκτάσεις, που απαγορεύεται η καταστρατήγησή της.

Οι πολίτες που επηρεάζονται από την εφαρμογή του εν λόγω Νόμου, είτε ιδιοκτήτες, είτε θέσμιοι ενοικιαστές, πρέπει να έχουν ξεκάθαρη γνώση και να μπορούν να προβλέψουν για το πως επιδρά και επηρεάζει η αναφερόμενη νομοθεσία τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους,[31] ως επίσης οφείλουν να γνωρίζουν ότι οι πράξεις τους επιφέρουν συγκεκριμένες συνέπειες, ανεξαρτήτως εάν μεταγενέστερα αναθεωρήσουν την άποψή τους. Εξάλλου, η επενέργεια του Νόμου, μέσω του τερματισμού και κατ’ επέκταση η στοιχειοθέτηση της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου, δεν μπορεί να εξαρτάται από ούτε από τις υποκειμενικές διαθέσεις των διαδίκων, ούτε από οποιουσδήποτε άλλους, αστάθμητους παράγοντες. Υπενθυμίζεται ότι παλαιότερα, το νόμιμο του τερματισμού θέσμιας ενοικίασης, βρισκόταν σε συνάρτηση με το είδος της ενοικίασης αλλά και τον επακριβή υπολογισμό της προθεσμίας που θα έπρεπε να είχε προηγηθεί. Αυτή η κατάσταση, δημιουργούσε συχνά σύγχυση και αδικίες. Τέτοιου είδους προβλήματα, πλέον δεν υφίστανται, λόγω της εισαγωγής στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του άρθρου 11(4),^[32] όπου προβλέπεται ρητώς ότι:

«

(4)      Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου (1) του παρόντος άρθρου θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης [...].

»

Συνεπώς, όσον αφορά ειδικά τις ενοικιάσεις που υπάγονται σε αυτή τη δικαιοδοσία, από το 2007 και έκτοτε, όταν αποστέλλεται επιστολή δυνάμει του εν λόγω άρθρου, επέρχεται αυτομάτως και ανεξαιρέτως ο τερματισμός κάθε είδους συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης, περιοδικής^[33] και μη, και η συμβατική σχέση που εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, μετατρέπεται σε θέσμια ως στην Εταιρεία Ακινήτων Ονασαγόρας Λτδ ν. Κ. Σπανούδης Πολιτική Έφεση αρ. 255/2009, ημερομηνίας 04/07/2014 με σαφήνεια υποδεικνύεται.

Ό,τι όμως προαναφέρεται, δεν συνεπάγεται και επιβεβαίωση της θεώρησης της ενοικιαστικής πλευράς, ότι δηλαδή έδωσαν «παράνομες αυξήσεις», που οδηγούν σε υπερπληρωμές ενοικίων. Ουδεμία υπερπληρωμή υφίσταται.

Διότι, οι αυξήσεις που έδωσαν οι Ενοικιαστές, τις έδωσαν οικειοθελώς και με αντάλλαγμα τη διατήρηση της κατοχής του Υποστατικού. Κατά συνέπεια, ο ετεροχρονισμένος χαρακτηρισμός από τους Ενοικιαστές των εν λόγω αυξήσεων ως «παράνομων», αντίκειται στη δική τους συμπεριφορά, μέσω της οποίας καταδεικνύεται ότι για μεγάλο χρονικό διάστημα κατέβαλλαν, δίχως την παραμικρή επιφύλαξη, το αυξημένο ενοίκιο.

Πέραν αυτού, η εν λόγω εισήγηση δεν βρίσκει έρεισμα στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο.

Ο Νόμος, στη μεγάλη εικόνα, αποσκοπεί στην προστασία του θέσμιου ενοικιαστή από αυθαίρετες και/ή αδικαιολόγητες αυξήσεις (και εξώσεις) που ζητά ο ιδιοκτήτης. Αυτή όμως η προστασία είναι εύλογη, εξισορροπητική και όχι απεριόριστη. Ούτε επιτρέπεται η νομοθεσία αυτή να ερμηνεύεται με τρόπο που να απολήγει στη δημιουργία νέων, άδικων, ηθών στην αγορά.[34] Το δε άρθρο 8 του Νόμου, το οποίο διαβάζεται συνολικά και όχι αποσπασματικά,[35] δεν απαγορεύει στον ιδιοκτήτη και τον θέσμιο ενοικιαστή να συμφωνήσουν, δίχως δικαστική εμπλοκή, στην αναθεώρηση του ενοικίου,[36] όπως εν προκειμένω έγινε. Διαφορετική θεώρηση, θα αντίκειτο στην ίδια τη φιλοσοφία αυτής της δικαιοδοσίας, που στον πυρήνα της, έχει συναινετικό χαρακτήρα, εξ ου και το πιο θεμελιώδες[37] άρθρο του Νόμου, το άρθρο 4, αναφέρεται σε «επίλυση διαφορών» όχι σε «εκδίκαση υποθέσεων». Ίδια προσέγγιση ακολουθεί η σύγχρονη αστική δικονομική πρακτική, ως αυτή αντανακλάται και στους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας του 2023 δια της οποίας προκρίνεται και προωθείται η εξώδικη ρύθμιση και διευθέτηση των υποθέσεων.  

Η διαφορετική εισήγηση της ενοικιαστικής πλευράς βασίζεται σε παρανόηση των λεχθέντων στην Άλκης Χ’’Κυριάκος (Μπισκότα Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trading House Ltd (ανωτέρω). Αλλά τέτοιο συμπέρασμα, ότι δηλαδή δεν μπορεί να συμφωνηθεί εξωδικαστηριακά η αναπροσαρμογή του ενοικίου, είτε ότι ακόμα και να συμφωνηθεί, αυτή θα είναι «παράνομη», ουδόλως προκύπτει από τα γεγονότα ή από το σκεπτικό της εν λόγω απόφασης. Τουναντίον. Εκεί, το ενοίκιο από το 1988, ήταν προς £700 μηνιαίως. Η ενοικίαση έγινε θέσμια το 1990. Παρόλα αυτά, τα μέρη συμφώνησαν σε διαδοχικές, ανά διετία αυξήσεις, με αποτέλεσμα το 1994 που καταχωρήθηκε η δικαστική διαδικασία, το ενοίκιο να είχε ήδη ανέλθει στα £847 τον μήνα. Το Δικαστήριο, ούτε έκρινε «παράνομες», ούτε ταξινόμησε ως «υπερπληρωμές» τις προηγούμενες αυξήσεις, οι οποίες είχαν δοθεί οικειοθελώς. Αυτό που επισήμανε, ήταν ακριβώς ότι στην περίπτωση θέσμιας ενοικίασης, η αύξηση του ενοικίου δεν επέρχεται αυτομάτως, με βάση τις πρόνοιες του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου, ούτε επιβάλλεται μονομερώς, αλλά, στην απουσία εξώδικης συμφωνίας, θα πρέπει να ακολουθηθεί η διαδικασία του άρθρου 8 του Νόμου, η οποία διαδικασία, πλέον υπερισχύει, έναντι όσων είχαν συμβατικά προβλεφθεί.   

Εν προκειμένω, οι Ενοικιαστές είχαν το δικαίωμα, μετά τον τερματισμό, να αρνηθούν να καταβάλουν οποιοδήποτε αυξημένο ενοίκιο. Μια τέτοια εξέλιξη, αναπόδραστα θα υποχρέωνε την Ιδιοκτήτρια να αποταθεί στο Δικαστήριο για να εξασφαλίσει είτε αυξημένο ενοίκιο, είτε την έξωσή τους. Οι Ενοικιαστές, με τη σειρά τους, μπορούσαν να αφήσουν τα πράγματα να πάρουν τη δικαστική οδό από τότε. Αντί αυτού, στάθμισαν και επέλεξαν όπως από τον Ιούνιο του 2019 και εντεύθεν να καταβάλλουν αδιαμαρτύρητα το αυξημένο ενοίκιο που τους ζήτησε η Ιδιοκτήτρια, στο ποσό το οποίο συνάδει με το ενοίκιο που θα κατέβαλλαν εάν η σύμβαση δεν τερματιζόταν, συνεπεία δικής τους υπαιτιότητας. Αυτή η συμπεριφορά, τους εμποδίζει να ισχυρίζονται ετεροχρονισμένα, ότι η αύξηση που οικειοθελώς έδωσαν «είναι παράνομη» και η αντίστοιχη εισήγησή τους απορρίπτεται, η οποία, σε κάθε περίπτωση, για τους λόγους που έχουν ανωτέρω αναφερθεί, δεν θα μπορούσε να ανατρέψει το συμπέρασμα ότι υφίσταται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων, που αναπόδραστα οδηγεί στην έκδοση διατάγματος για την ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού.

Η Αίτηση θα πετύχει.

(ε)     Η αξίωση των Ενοικιαστών για αποζημίωση για  απώλεια «εμπορικής φήμης και εμπορικής εύνοιας».

Παρά τη ρητή απόσυρση της Ανταπαίτησης των Ενοικιαστών και παρά το γεγονός ότι ο Καθ’ ου 2 δεν έδωσε μαρτυρία για τούτο το ζήτημα, στην τελική αγόρευση των δικηγόρων των Καθ’ ων 1 και 2, αξιώνεται η επιδίκαση υπέρ τους αποζημίωσης με βάση το άρθρο 13 του Νόμου, για απώλεια «εμπορικής φήμης και εμπορικής εύνοιας». 

Η αξίωση είναι παντελώς αβάσιμη, τόσο δικονομικά, όσο και ουσιαστικά και ως τέτοια απορρίπτεται. Η τελική αγόρευση δεν αποτελεί μέσο για στοιχειοθέτηση ισχυρισμών. Όπως περαιτέρω υποδείχθηκε στη Nicolaides v. Chrysochou (1988) 1 C.L.R. 687, τέτοιες εξισώσεις απαιτούν^[38] την παρουσίαση «νοητικής εικασίας (intelligent guess) εμπειρογνώμονα».^[39] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: 

«

The evidence adduced by the tenants; an whom the burden of proof lies, falls short of satisfying the requirements for the award of compensation under section 13. There is evidence that the tenants will suffer loss by recovery of possession by the landlord. There is no evidence at all as to the adherent goodwill,^[40] no evidence as to the measure of damages, no evidence as to the actual increase in the rental value arising from the exercise by the carrying on of the respondents of their trade or business in the said shops. There is no evidence as to what the landlord will gain by any addition to the rental value due to the carrying on of the business by the tenants.

»

(στ) Αναστολή εκτέλεσης.

Όσον αφορά τέλος την ευχέρεια για αναστολή εκτέλεσης, δεν κρίνεται σκόπιμο να παρασχεθεί άλλος χρόνος, πέραν μιας εύλογης προς συμμόρφωση προθεσμίας 30 ημερών, αφού το Υποστατικό είναι κλειστό.

Δεν χρειάζεται να λεχθεί κάτι περισσότερο.

V.        ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδεται απόφαση, ως ακολούθως: 

(1)     Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης της κατοχής του επίδικου Υποστατικού, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Γ1 της εν λόγω Κυρίως Αίτησης, λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφληση των νομίμως οφειλόμενων ενοικίων.     

(2)     Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι Καθ’ ων 1 και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης τους και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτούς, να εκκενώσουν και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «1» υποστατικού.

(3)     Ως χρόνος συμμόρφωσης των Καθ’ ων 1 καθορίζεται η περίοδος των 30 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος.

Τα έξοδα, με βάση τις σχετικές αρχές,^[41] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον των Καθ’ ων 1 ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα εξόδων €10.000 – €50.000. 

Καμία διαταγή για έξοδα ως προς την «Ανταπαίτηση», η οποία εν τέλει και ουσιαστικά δεν προωθήθηκε. Ομοίως καμία διαταγή για έξοδα όσον αφορά τον Καθ’ ου 2, δοθέντος ότι η δική του προσωπική ευθύνη, ως εγγυητής, διαχωρίζεται νομικά από την ευθύνη των Καθ’ ων 1 και πλέον έχει καλυφθεί, αφού στην πορεία της διαδικασίας τα καθυστερημένα ενοίκια έχουν καταβληθεί.  

(Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

 Πρόεδρος

(Υπ.)……………………                                                         (Υπ.)……………………

            Α. Γεωργίου                                                                         Α. Κωστή

             Πάρεδρος                                                                             Πάρεδρος

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας