Προσωρινό κείμενο
ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ (τρίτο τμήμα)
της 27ης Φεβρουαρίου 2025 (*)
« Προδικαστική παραπομπή – Ελευθερία εγκαταστάσεως – Υπηρεσίες στην εσωτερική αγορά – Οδηγία 2006/123/ΕΚ – Άρθρο 15, παράγραφοι 2 και 3 – Καθοριζόμενες ανώτατες τιμές – Πάροχος υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων – Εθνική ρύθμιση προβλέπουσα ανώτατο όριο στην προμήθεια που χρεώνεται για τις υπηρεσίες μεσιτείας που αφορούν την πώληση ή τη μίσθωση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο – Αναλογικότητα – Άρθρα 16 και 38 του Χάρτη των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης – Επιχειρηματική ελευθερία – Προστασία των καταναλωτών »
Στην υπόθεση C-674/23,
με αντικείμενο αίτηση προδικαστικής αποφάσεως δυνάμει του άρθρου 267 ΣΛΕΕ, που υπέβαλε το Ustavno sodi??e (Συνταγματικό Δικαστήριο, Σλοβενία) με απόφαση της 26ης Οκτωβρίου 2023, η οποία περιήλθε στο Δικαστήριο στις 13 Νοεμβρίου 2023, στο πλαίσιο των δικών
AEON NEPREMI?NINE d.o.o. κ.λπ.,
STAN nepremi?nine d.o.o.,
Dr?avni svet Republike Slovenije,
παρισταμένης της:
Dr?avni zbor Republike Slovenije,
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ (τρίτο τμήμα),
συγκείμενο από τους Κ. Λυκούργο (εισηγητή), πρόεδρο τμήματος, S. Rodin, N. Pi?arra, O. Spineanu-Matei και M. N. Fenger, δικαστές,
γενικός εισαγγελέας: Α. Ράντος
γραμματέας: A. Calot Escobar
έχοντας υπόψη την έγγραφη διαδικασία,
λαμβάνοντας υπόψη τις παρατηρήσεις που υπέβαλαν:
– οι AEON NEPREMI?NINE d.o.o. κ.λπ., εκπροσωπούμενοι από τον B. Sedmak, odvetnik,
– η STAN nepremi?nine d.o.o., εκπροσωπούμενη από τον B. Mrva, odvetnik,
– η Ολλανδική Κυβέρνηση, εκπροσωπούμενη από την M. K. Bulterman και τον J. M. Hoogveld,
– η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, εκπροσωπούμενη από τους M. Mataija και G. Meessen και από την B. Rous Demiri,
κατόπιν της αποφάσεως που έλαβε, αφού άκουσε τον γενικό εισαγγελέα, να εκδικάσει την υπόθεση χωρίς ανάπτυξη προτάσεων,
εκδίδει την ακόλουθη
Απόφαση
1 Η αίτηση προδικαστικής αποφάσεως αφορά την ερμηνεία του άρθρου 15 της οδηγίας 2006/123/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 12ης Δεκεμβρίου 2006, σχετικά με τις υπηρεσίες στην εσωτερική αγορά (ΕΕ 2006, L 376, σ. 36), καθώς και των άρθρων 7, 16 και 38 του Χάρτη των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης (στο εξής: Χάρτης).
2 Η αίτηση αυτή υποβλήθηκε στο πλαίσιο δύο διαδικασιών ελέγχου της συνταγματικότητας που κινήθηκαν από μεσιτικές εταιρίες, μεταξύ των οποίων η AEON NEPREMI?NINE d.o.o. κ.λπ. και η STAN nepremi?nine d.o.o., καθώς και από το Dr?avni svet Republike Slovenije (Εθνικό Συμβούλιο της Δημοκρατίας της Σλοβενίας), με αντικείμενο εθνική νομοθεσία περί των υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων η οποία προβλέπει ανώτατο όριο στην προμήθεια που χρεώνεται για τις υπηρεσίες αυτές κατά την αγορά, την πώληση ή τη μίσθωση ακινήτου.
Το νομικό πλαίσιο
Το δίκαιο της Ένωσης
3 Οι αιτιολογικές σκέψεις 5 έως 7, 33, 40 και 64 της οδηγίας 2006/123 έχουν ως εξής:
«(5) Συνεπώς, θα πρέπει να εξαλειφθούν τα εμπόδια που παρακωλύουν την ελευθερία εγκατάστασης των παρόχων υπηρεσιών στα κράτη μέλη και την ελεύθερη κυκλοφορία των υπηρεσιών μεταξύ των κρατών μελών και να παρασχεθεί στους αποδέκτες και στους παρόχους υπηρεσιών η ασφάλεια δικαίου την οποία χρειάζονται για να ασκήσουν στην πράξη τις δύο αυτές θεμελιώδεις ελευθερίες που κατοχυρώνονται με τη [Σ]υνθήκη [ΛΕΕ]. [...]
(6) Η εξάλειψη των εμποδίων [...] [στην ελευθερία εγκατάστασης των παρόχων υπηρεσιών στα κράτη μέλη και την ελεύθερη κυκλοφορία των υπηρεσιών μεταξύ των κρατών μελών] δεν μπορεί να γίνει μόνο με την άμεση εφαρμογή των άρθρων [49] και [56 ΣΛΕΕ], διότι, αφενός, η αντιμετώπιση κάθε περίπτωσης με κίνηση διαδικασιών επί παραβάσει κατά των εμπλεκόμενων κρατών μελών –ιδίως μετά τη διεύρυνση– θα ήταν εξαιρετικά πολύπλοκη για τα εθνικά [όργανα] και τα [...] όργανα [της Ένωσης] και, αφετέρου, επειδή η άρση πολλών εμποδίων προϋποθέτει τον προηγούμενο συντονισμό των διαφόρων εθνικών νομικών συστημάτων, μεταξύ άλλων για την καθιέρωση της συνεργασίας των διοικητικών υπηρεσιών. Όπως έχουν διαπιστώσει το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο [της Ευρωπαϊκής Ένωσης], η έκδοση [...] νομοθετικής πράξης [της Ένωσης] καθιστά δυνατή τη δημιουργία πραγματικής εσωτερικής αγοράς υπηρεσιών.
(7) Η παρούσα οδηγία θεσπίζει γενικό νομικό πλαίσιο το οποίο διέπει μεγάλη ποικιλία υπηρεσιών, ενώ παράλληλα λαμβάνει υπόψη τα ειδικά χαρακτηριστικά κάθε είδους δραστηριότητας ή επαγγέλματος και το αντίστοιχο σύστημα κανονιστικής ρύθμισης. Το εν λόγω πλαίσιο βασίζεται σε δυναμική και επιλεκτική προσέγγιση, η οποία συνίσταται στην κατά προτεραιότητα εξάλειψη των εμποδίων που μπορούν εύκολα να αρθούν και, όσον αφορά τα υπόλοιπα εμπόδια, στην εφαρμογή διαδικασίας αξιολόγησης, διαβούλευσης και εναρμόνισης για ειδικά ζητήματα, η οποία θα δώσει στα εθνικά κανονιστικά συστήματα που διέπουν τις δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών τη δυνατότητα να εκσυγχρονιστούν κατά τρόπο προοδευτικό και συντονισμένο, πράγμα ζωτικής σημασίας για να δημιουργηθεί, μέχρι το 2010, πραγματική εσωτερική αγορά υπηρεσιών. [...] Ο εν λόγω συντονισμός των εθνικών νομοθετικών καθεστώτων θα πρέπει να εξασφαλίζει υψηλό βαθμό νομικής ολοκλήρωσης στην [Ένωση] και υψηλό επίπεδο προστασίας για θέματα γενικού συμφέροντος, ιδίως όσον αφορά την προστασία των καταναλωτών, που έχει ζωτική σημασία για τη δημιουργία εμπιστοσύνης μεταξύ των κρατών μελών. [...]
[...]
(33) [...] Διέπονται επίσης από την παρούσα οδηγία οι υπηρεσίες που παρέχονται τόσο σε επιχειρήσεις όσο και σε καταναλωτές, όπως είναι οι υπηρεσίες νομικών ή φορολογικών συμβούλων οι υπηρεσίες που συνδέονται με ακίνητα, όπως υπηρεσίες μεσιτικών γραφείων [...]
[...]
(40) Η έννοια των “επιτακτικών λόγων δημόσιου συμφέροντος” στους οποίους αναφέρονται ορισμένες διατάξεις της παρούσας οδηγίας αναπτύχθηκε από το Δικαστήριο στο πλαίσιο της νομολογίας του για τα άρθρα [49] και [56 ΣΛΕΕ] και ενδέχεται να εξακολουθήσει να εξελίσσεται. Η εν λόγω έννοια, όπως αναγνωρίζεται στη νομολογία του Δικαστηρίου, καλύπτει τουλάχιστον τους εξής λόγους: [...] στόχοι κοινωνικής πολιτικής προστασία των αποδεκτών των υπηρεσιών προστασία των καταναλωτών [...]
[...]
(64) Για να δημιουργηθεί γνήσια εσωτερική αγορά υπηρεσιών, είναι απαραίτητο να καταργηθούν οι περιορισμοί στην ελευθερία εγκατάστασης και στην ελεύθερη κυκλοφορία των υπηρεσιών, οι οποίοι απαντώνται ακόμα στις νομοθεσίες ορισμένων κρατών μελών και οι οποίοι είναι ασυμβίβαστοι με τα άρθρα [49] και [56 ΣΛΕΕ] αντιστοίχως. Οι περιορισμοί που πρέπει να απαγορευθούν επηρεάζουν ιδιαίτερα την εσωτερική αγορά υπηρεσιών και θα πρέπει να αρθούν συστηματικά το ταχύτερο δυνατόν.»
4 Τα σημεία 5 και 8 του άρθρου 4 της οδηγίας 2006/123 περιλαμβάνουν τους ακόλουθους ορισμούς:
«5) ως “εγκατάσταση” νοείται η πραγματική άσκηση οικονομικής δραστηριότητας, κατά το άρθρο [49 ΣΛΕΕ], από τον πάροχο για αόριστο χρονικό διάστημα και με τη δημιουργία σταθερής εγκατάστασης, από την οποία διεξάγεται όντως η επιχειρηματική δραστηριότητα της παροχής υπηρεσιών
[...]
8) ως “επιτακτικοί λόγοι δημόσιου συμφέροντος” νοούνται οι λόγοι που αναγνωρίζονται ως τέτοιοι στη νομολογία του Δικαστηρίου, συμπεριλαμβανομένων των ακόλουθων λόγων: [...] προστασία του περιβάλλοντος, περιλαμβανομένου του αστικού περιβάλλοντος [...]».
5 Το άρθρο 15 της οδηγίας, το οποίο φέρει τον τίτλο «Απαιτήσεις που πρέπει να αξιολογηθούν», ορίζει τα εξής:
«[...]
2. Τα κράτη μέλη εξετάζουν κατά πόσον τα νομικά τους συστήματα εξαρτούν την πρόσβαση σε δραστηριότητα παροχής υπηρεσιών ή την άσκησή της από την τήρηση των ακόλουθων απαιτήσεων που δεν εισάγουν διακρίσεις:
[...]
ζ) υποχρεωτικές ελάχιστες ή/και ανώτερες τιμές, με τις οποίες οφείλει να συμμορφώνεται ο πάροχος
[...]
3. Τα κράτη μέλη ελέγχουν εάν οι απαιτήσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 2 πληρούν τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α) μη εισαγωγή διακρίσεων: οι απαιτήσεις δεν πρέπει να εισάγουν άμεσα ή έμμεσα διακρίσεις ανάλογα με την ιθαγένεια ή, όσον αφορά τις επιχειρήσεις, ανάλογα με την έδρα τους
β) αναγκαιότητα: οι απαιτήσεις πρέπει να δικαιολογούνται από επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος
γ) αναλογικότητα: οι απαιτήσεις πρέπει να είναι κατάλληλες για να εξασφαλίσουν την υλοποίηση του επιδιωκόμενου στόχου και να μην υπερβαίνουν το όριο που είναι απαραίτητο για την επίτευξη του στόχου, το ίδιο δε αποτέλεσμα να μην μπορεί να επιτευχθεί με άλλα λιγότερο περιοριστικά μέτρα.»
Το σλοβενικό δίκαιο
6 Το άρθρο 5 του Zakon o nepremi?ninskem posredovanju – ZNPosr (Uradni list RS, no 72/06 – ενοποιημένο κείμενο, 49/11 και 47/19) (νόμος περί μεσιτείας ακινήτων), όπως ίσχυε κατά τον χρόνο των πραγματικών περιστατικών των διαφορών των κύριων δικών (στο εξής: νόμος περί μεσιτείας ακινήτων), προβλέπει τα εξής:
«(1) Σε περίπτωση αγοράς ή πώλησης, η μέγιστη επιτρεπόμενη αμοιβή για τη μεσιτεία δεν μπορεί να υπερβαίνει, για το ίδιο ακίνητο, το 4 % της συμβατικής τιμής ωστόσο, ο περιορισμός αυτός δεν ισχύει όταν η κατά τη σύμβαση αξία του ακινήτου είναι μικρότερη από 10 000 ευρώ.
(2) Στην περίπτωση σύμβασης μίσθωσης, η μέγιστη επιτρεπόμενη αμοιβή για τη μεσιτεία δεν μπορεί να υπερβαίνει, για το ίδιο ακίνητο, το 4 % της κατά τη σύμβασης αξίας ωστόσο, η αμοιβή αυτή δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό ενός μηνιαίου μισθώματος ούτε να είναι μικρότερη του ποσού των 150 ευρώ. Η κατά τη σύμβαση αξία, υπό την έννοια της προηγούμενης περιόδου, αντιστοιχεί στο ποσό που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του ποσού του μηνιαίου μισθώματος επί τον αριθμό των μηνών για τους οποίους διατίθεται το ακίνητο.
(3) Η μεσιτική εταιρία μπορεί να χρεώνει την αμοιβή για τη μεσιτεία στον εντολέα μόνο βάσει σύμβασης μεσιτείας ακινήτων.
(4) Σύμβαση μεσιτείας η οποία αντιβαίνει στις παραγράφους 1, 2 και 3 του παρόντος άρθρου είναι άκυρη.
(5) Όρος σύμβασης πώλησης, μίσθωσης πάσης φύσεως ή άλλου είδους σύμβασης (στο εξής: σύμβαση), ο οποίος είναι αντίθετος προς τις παραγράφους 1, 2 και 3 του παρόντος άρθρου, είναι άκυρος.
(6) Ο αρμόδιος για τη στέγαση υπουργός μπορεί, με κανονιστικές αποφάσεις και με τη σύμφωνη γνώμη του υπουργού Οικονομίας, να καθορίζει τα κριτήρια τιμολόγησης των υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων εντός των ορίων της μέγιστης επιτρεπόμενης αμοιβής για τη μεσιτεία που προβλέπεται στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου.
(7) Οι διατάξεις της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου δεν εφαρμόζονται στις συμβάσεις μεσιτείας ακινήτων που συνάπτονται μεταξύ οικονομικών φορέων.»
7 Το άρθρο 13, παράγραφος 1, του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων ορίζει τα εξής:
«Με έγγραφη σύμβαση μεσιτείας ακινήτων, η μεσιτική εταιρία αναλαμβάνει την υποχρέωση να προσπαθήσει να βρει και να φέρει σε επαφή με τον εντολέα έναν τρίτο ο οποίος θα διαπραγματευθεί με αυτόν τη σύναψη συγκεκριμένης συμβάσεως, αντικείμενο της οποίας είναι ακίνητο, ο δε εντολέας αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλει αμοιβή στη μεσιτική εταιρία για τη μεσιτεία σε περίπτωση συνάψεως της συμβάσεως.»
8 Το άρθρο 20 του νόμου αυτού ορίζει τα εξής:
«(1) Κατά την άσκηση των δραστηριοτήτων μεσιτείας, η μεσιτική εταιρία οφείλει να μεριμνά εξίσου για την προστασία των συμφερόντων του εντολέα και του τρίτου με τον οποίο έφερε σε επαφή τον εντολέα και να ενεργεί αμερόληπτα, εκτός εάν, κατόπιν ρητής συμφωνίας με τον εντολέα, εκπροσωπεί μόνον τα συμφέροντα του τελευταίου.
(2) Όταν μια μεσιτική εταιρία, σε συμφωνία με τον εντολέα ή τον επενδυτή, εκπροσωπεί αποκλειστικά τα συμφέροντα του εντολέα στο πλαίσιο της μεσιτείας, πρέπει να διευκρινίζει εγγράφως στον τρίτο με τον οποίο έφερε σε επαφή τον εντολέα ότι ενεργεί ως εντολοδόχος και όχι ως μεσάζων.»
9 Το άρθρο 25 του εν λόγω νόμου ορίζει τα εξής:
«(1) Η μεσιτική εταιρία αποκτά δικαίωμα αμοιβής για τις υπηρεσίες μεσιτείας κατά τη σύναψη της σύμβασης στην οποία αυτή συμμετείχε ως μεσάζων.
(2) Η μεσιτική εταιρία δεν μπορεί να αξιώσει αμοιβή, έστω μερική, για τη μεσιτεία πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής για την οποία παρενέβη.
(3) Η μεσιτική εταιρία δικαιούται αμοιβή για μεσιτεία και σε περίπτωση που τα μέρη καταγγείλουν εν συνεχεία τη σύμβαση.
(4) Η μεσιτική εταιρία δικαιούται αμοιβή για μεσιτεία και σε περίπτωση που ο εντολέας ή μέλος της στενής οικογενείας του συνάπτει σύμβαση σχετικά με το ακίνητο το οποίο αποτέλεσε αντικείμενο μεσιτείας με τρίτο πρόσωπο το οποίο ήρθε σε επαφή με τον εντολέα μέσω του μεσίτη ακινήτων και η σύμβαση αυτή συνάπτεται εντός έξι μηνών από την καταγγελία της σύμβασης μεσιτείας.
(5) Κατά παρέκκλιση από την παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου, η μεσιτική εταιρία και ο εντολέας μπορούν να συμφωνήσουν ότι η μεσιτική εταιρία δικαιούται αμοιβή για μεσιτεία σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του άρθρου 25α του παρόντος νόμου, ακόμη και αν ο ίδιος ο εντολέας βρει τρίτο πρόσωπο με το οποίο συνάψει τη σύμβαση που αποτέλεσε αντικείμενο της μεσιτείας.
[...]»
10 Σύμφωνα με το άρθρο 2, παράγραφος 2, του Stanovanjski zakon (νόμου περί κατοικίας) (Uradni list RS, αριθ. 69/03, 57/08, 87/11, 27/17, 59/19 και 90/21), όπως ίσχυε κατά τον χρόνο των πραγματικών περιστατικών των διαφορών των κύριων δικών, ως μονοκατοικίες νοούνται, μεταξύ άλλων, οι ανεξάρτητες μονοκατοικίες, οι βίλες, οι μονοκατοικίες με αίθρια, οι μονοκατοικίες με μεσοτοιχία και οι εξοχικές κατοικίες.
Οι διαφορές των κύριων δικών και τα προδικαστικά ερωτήματα
11 Οι AEON NEPREMI?NINE κ.λπ. και STAN nepremi?nine, οι οποίες παρέχουν υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, και το Εθνικό Συμβούλιο της Δημοκρατίας της Σλοβενίας άσκησαν, αντιστοίχως, ενώπιον του Ustavno sodi??e (Συνταγματικού Δικαστηρίου, Σλοβενία), ήτοι του αιτούντος δικαστηρίου, δύο προσφυγές και μία αίτηση για την κίνηση διαδικασιών ελέγχου της συνταγματικότητας του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων, ο οποίος προβλέπει τον καθορισμό ανώτατου ορίου στην προμήθεια που χρεώνεται για τις υπηρεσίες μεσιτείας σε περίπτωση αγοράς, πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου.
12 Ειδικότερα, οι εν λόγω διαδικασίες ελέγχου της συνταγματικότητας αφορούν τις διατάξεις του άρθρου 5, παράγραφοι 1 και 2, του ως άνω νόμου, οι οποίες προβλέπουν τέτοιο ανώτατο όριο, καθώς και τις διατάξεις των παραγράφων 4 και 5 του άρθρου αυτού, οι οποίες προβλέπουν την ακυρότητα της σύμβασης μεσιτείας ή των σχετικών ρητρών οποιασδήποτε άλλης σύμβασης σε περίπτωση παραβάσεως των παραγράφων 1 και 2 του εν λόγω άρθρου.
13 Το Ustavno sodi??e (Συνταγματικό Δικαστήριο) διευκρινίζει ότι ο καθορισμός ανώτατου ορίου προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων που αφορούν την αγορά ή την πώληση, ανερχόμενου στο 4 % της συμβατικής τιμής, εισήχθη το 2003 με τη θέσπιση του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων. Ο καθορισμός ανώτατου ορίου όσον αφορά τις συμβάσεις μισθώσεως ισχύει από τις 10 Αυγούστου 2019.
14 Το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι καλείται να εξετάσει τη συμβατότητα του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων με το άρθρο 15 της οδηγίας 2006/123 καθώς και με τα άρθρα 7, 16 και 38 του Χάρτη.
15 Προκαταρκτικώς, αφενός, το αιτούν δικαστήριο διευκρινίζει ότι η προϋπόθεση της «μη εισαγωγής διακρίσεων», η οποία προβλέπεται στο άρθρο 15, παράγραφος 3, στοιχείο α', της ως άνω οδηγίας, πληρούται, διότι το ανώτατο όριο προμηθειών που προβλέπει ο νόμος περί μεσιτείας ακινήτων εφαρμόζεται ανεξαρτήτως της ιθαγένειας ή του τόπου της έδρας του παρόχου κτηματομεσιτικών υπηρεσιών. Αφετέρου, το αιτούν δικαστήριο υπογραμμίζει ότι, με τη θέσπιση του ως άνω νόμου, ο εθνικός νομοθέτης επιδίωξε σκοπούς οι οποίοι αναγνωρίζονται ως επιτακτικοί λόγοι δημοσίου συμφέροντος, κατά την έννοια του άρθρου 15, παράγραφος 3, στοιχείο β', της εν λόγω οδηγίας και της νομολογίας του Δικαστηρίου. Συγκεκριμένα, η θέσπιση του εν λόγω νόμου αποσκοπεί στην αντιμετώπιση της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγης ιδίως για τα ευάλωτα άτομα, ήτοι για τους νέους, ιδίως τους σπουδαστές, καθώς και για τους ηλικιωμένους, και στην προστασία των καταναλωτών όσον αφορά τη διαφάνεια των τιμών και την έλλειψη διαθέσιμης στέγης.
16 Εξάλλου, το αιτούν δικαστήριο εκτιμά ότι πλείονα θεμελιώδη δικαιώματα που απορρέουν από τον Χάρτη είναι κρίσιμα εν προκειμένω, ήτοι, αφενός, η επιχειρηματική ελευθερία, η οποία προβλέπεται στο άρθρο 16 του Χάρτη, και, αφετέρου, το δικαίωμα στην κατοικία και η προστασία των καταναλωτών, τα οποία κατοχυρώνονται, αντιστοίχως, στο άρθρο 7 και στο άρθρο 38 του Χάρτη. Συναφώς, κατά την εξέταση της συμβατότητας του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων με το δίκαιο της Ένωσης, θα πρέπει να διασφαλίζεται δίκαιη ισορροπία μεταξύ των διαφόρων αυτών δικαιωμάτων.
17 Όσον αφορά την απαίτηση αναλογικότητας που απορρέει από το άρθρο 15, παράγραφος 3, στοιχείο γ', της οδηγίας 2006/123, το αιτούν δικαστήριο διερωτάται αν ο εν λόγω νόμος καθιστά δυνατή την επίτευξη των σκοπών που επικαλείται ο εθνικός νομοθέτης.
18 Συναφώς, το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι ο καθορισμός ανώτατου ορίου προμηθειών για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων δεν επηρεάζει άμεσα τις τιμές στην αγορά ακινήτων. Εκτιμά, ωστόσο, ότι, λόγω των εντάσεων στις αγορές ακινήτων, στις οποίες η ισχύς στην αγορά συγκεντρώνεται στην πλευρά της προσφοράς, μπορεί ευλόγως να υποτεθεί ότι το ποσό της προμήθειας για τη μεσιτεία θα μετακυλιστεί στα πρόσωπα που αναζητούν κατοικία.
19 Εξάλλου, το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι, λαμβανομένης υπόψη της έλλειψης διευκρινίσεων εκ μέρους του εθνικού νομοθέτη, δεν μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι ο καθορισμός ανώτατου ορίου στο ποσό της προμήθειας που χρεώνεται για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων δύναται να συμβάλει κατά τρόπο αποφασιστικό στην πρόσβαση σε στέγη. Τούτου λεχθέντος, το αιτούν δικαστήριο δέχεται ότι το μέτρο αυτό μπορεί, σε συνδυασμό με άλλα μέτρα, να συμβάλει στην επίτευξη των επιδιωκόμενων σκοπών. Ως εκ τούτου, το αιτούν δικαστήριο εκτιμά ότι ο νόμος περί μεσιτείας ακινήτων καθιστά δυνατή την επίτευξη των σκοπών τους οποίους επικαλείται ο εθνικός νομοθέτης, έστω και αν, ελλείψει ανάλυσης από τον νομοθέτη, δεν είναι δυνατόν να συναχθεί το συμπέρασμα ότι ο ως άνω νόμος συμβάλλει σημαντικά στην επίτευξη των εν λόγω σκοπών, κατά την έννοια της νομολογίας του Δικαστηρίου. Πράγματι, η εκτίμηση της αποτελεσματικότητας των μέτρων που θα μπορούσαν να ληφθούν στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής είναι εξαιρετικά περίπλοκη.
20 Κατά το αιτούν δικαστήριο, οι ανώτατες τιμές, στο μέτρο που δεν εμποδίζουν τον ανταγωνισμό μέσω των τιμών, είναι λιγότερο περιοριστικές από τις κατώτατες τιμές.
21 Το αιτούν δικαστήριο υπογραμμίζει ότι δεν είναι δυνατόν να συναχθεί με βεβαιότητα ότι ο εθνικός νομοθέτης είχε στη διάθεσή του άλλο ισοδύναμο μέτρο το οποίο θα μπορούσε να θίγει σε μικρότερο βαθμό τα δικαιώματα που παρέχει ο Χάρτης.
22 Εξάλλου, το γεγονός ότι το μέτρο αυτό δεν περιορίζεται στα ιδιαιτέρως ευάλωτα πρόσωπα δεν σημαίνει κατ’ ανάγκην ότι το εν λόγω μέτρο είναι δυσανάλογο.
23 Το αιτούν δικαστήριο διερωτάται επίσης αν το γεγονός ότι ορισμένες μεσιτικές εταιρίες έπαυσαν ή ενδέχεται να παύσουν τη δραστηριότητα μεσιτείας όσον αφορά τη μίσθωση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα, ιδίως όταν πρόκειται για βραχυχρόνιες μισθώσεις για τις οποίες εισπράττουν μόνον μικρά ποσά προμηθειών, επηρεάζει τον αναλογικό χαρακτήρα του ανώτατου ορίου προμήθειας που εφαρμόζεται για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων.
24 Συναφώς, λαμβανομένου υπόψη ότι το εν λόγω μέτρο δεν θίγει τις λοιπές δραστηριότητες των μεσιτικών εταιριών στον τομέα των υπηρεσιών μεσιτείας και ότι η προμήθεια για τις υπηρεσίες μεσιτείας που αφορούν σύμβαση μίσθωσης ανερχόταν, πριν από τη νέα ρύθμιση, σε ενάμιση έως δύο μηνιαία μισθώματα, τα οποία, λαμβανομένων υπόψη των λοιπών δαπανών που συνήθως συνδέονται με τη μίσθωση, όπως το κόστος της εγγύησης που καταβάλλεται κατά τη σύναψη της μισθώσεως, τα έξοδα μετακόμισης και ο εξοπλισμός, δεν συνιστούν ελάχιστη δαπάνη, το αιτούν δικαστήριο εκτιμά ότι η επιβολή ανώτατου ορίου στην προμήθεια αυτή πληροί τις απαιτήσεις αναλογικότητας που προβλέπονται στο άρθρο 15, παράγραφος 3, στοιχείο γ', της οδηγίας 2006/123.
25 Τέλος, το αιτούν δικαστήριο διευκρινίζει ότι περιορίζει την αίτηση προδικαστικής αποφάσεως στην περίπτωση κατά την οποία οι υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων αφορούν μονοκατοικία, διαμέρισμα ή οικιστική μονάδα και ο αγοραστής ή ο μισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο.
26 Υπό τις συνθήκες αυτές, το Ustavno sodi??e (Συνταγματικό Δικαστήριο) αποφάσισε να αναστείλει την ενώπιόν του διαδικασία και να υποβάλει στο Δικαστήριο τα ακόλουθα προδικαστικά ερωτήματα:
«1) Έχουν τα άρθρα 7, 16 και 38 του [Χάρτη], σε συνδυασμό με το άρθρο 15 της οδηγίας [2006/123], την έννοια ότι αντιτίθενται σε [εθνική] ρύθμιση κατά την οποία η μέγιστη επιτρεπόμενη αμοιβή για μεσιτεία ακινήτων στο πλαίσιο αγοράς ή πώλησης του ίδιου ακινήτου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 4 % της συμβατικής τιμής, οσάκις πρόκειται για μεσιτεία για την αγορά ή πώληση μονοκατοικίας, διαμερίσματος ή οικιστικής μονάδας με αγοραστή φυσικό πρόσωπο;
2) Έχουν τα άρθρα 7, 16 και 38 του [Χάρτη], σε συνδυασμό με το άρθρο 15 της οδηγίας [2006/123], την έννοια ότι αντιτίθενται σε [εθνική] ρύθμιση κατά την οποία η μέγιστη επιτρεπόμενη αμοιβή για μεσιτεία στο πλαίσιο σύμβασης μίσθωσης του ίδιου ακινήτου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 4 % του ποσού που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του μηνιαίου μισθώματος επί τον αριθμό των μηνών για τους οποίους διατίθεται το ακίνητο, ενώ, κατά πάσα περίπτωση, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό ενός μηνιαίου μισθώματος, οσάκις πρόκειται για μεσιτεία για τη μίσθωση μονοκατοικίας, διαμερίσματος ή οικιστικής μονάδας με μισθωτή φυσικό πρόσωπο;»
Επί της αρμοδιότητας του Δικαστηρίου
27 Η STAN nepremi?nine αμφισβητεί την αρμοδιότητα του Δικαστηρίου να αποφανθεί επί της αιτήσεως προδικαστικής αποφάσεως. Υποστηρίζει ότι μόνον το Ustavno sodi??e (Συνταγματικό Δικαστήριο) είναι σε θέση να αποφανθεί επί των υποθέσεων των κύριων δικών βάσει του σλοβενικού δικαίου, ειδικότερα δε του άρθρου 74 του Ustava Republike Slovenije (Συντάγματος της Δημοκρατίας της Σλοβενίας), το οποίο εγγυάται την επιχειρηματική ελευθερία. Εξάλλου, ακόμη και μετά την απάντηση του Δικαστηρίου επί του εν λόγω αιτήματος, το ζήτημα του αντισυνταγματικού χαρακτήρα της επίμαχης στην κύρια δίκη εθνικής νομοθεσίας δεν θα έχει επιλυθεί. Η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου παρατείνει απλώς μια παράνομη νομική κατάσταση, ενώ υπάρχει επείγουσα ανάγκη να αποφανθεί το Ustavno sodi??e (Συνταγματικό Δικαστήριο) το συντομότερο δυνατόν.
28 Συναφώς, υπενθυμίζεται, αφενός, ότι το σύστημα συνεργασίας που εγκαθιδρύει το άρθρο 267 ΣΛΕΕ στηρίζεται σε σαφή διάκριση των αρμοδιοτήτων μεταξύ των εθνικών δικαστηρίων και του Δικαστηρίου. Στο πλαίσιο διαδικασίας η οποία κινείται δυνάμει του άρθρου αυτού, η ερμηνεία των εθνικών διατάξεων επαφίεται στα εθνικά δικαστήρια και όχι στο Δικαστήριο, το οποίο δεν είναι αρμόδιο να αποφαίνεται επί της συμβατότητας των κανόνων του εσωτερικού δικαίου με τις διατάξεις του δικαίου της Ένωσης. Αντιθέτως, το Δικαστήριο είναι αρμόδιο να παρέχει στο εθνικό δικαστήριο όλα τα ερμηνευτικά στοιχεία τα οποία άπτονται του δικαίου της Ένωσης και τα οποία παρέχουν στο εθνικό δικαστήριο τη δυνατότητα να εκτιμήσει το συμβατό των κανόνων του εθνικού δικαίου με τη ρύθμιση της Ένωσης (απόφαση της 13ης Ιουνίου 2024, DG de la Funci?n P?blica, Generalitat de Catalunya και Departamento de Justicia de la Generalitat de Catalunya, C-331/22 και C-332/22, EU:C:2024:496, σκέψη 33 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).
29 Συναφώς, διαπιστώνεται ότι η αίτηση προδικαστικής αποφάσεως αφορά την ερμηνεία του δικαίου της Ένωσης, και ιδίως του άρθρου 15 της οδηγίας 2006/123, ζήτημα το οποίο προδήλως εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου [πρβλ. απόφαση της 29ης Ιουλίου 2024, CU και ND (Κοινωνική αρωγή – Έμμεση διάκριση), C-112/22 και C-223/22, EU:C:2024:636, σκέψη 26 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία].
30 Αφετέρου, υπενθυμίζεται ότι, στο πλαίσιο της θεσπιζόμενης από το άρθρο 267 ΣΛΕΕ συνεργασίας μεταξύ του Δικαστηρίου και των εθνικών δικαστηρίων, απόκειται αποκλειστικώς στα εθνικά δικαστήρια να εκτιμούν, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες κάθε υπόθεσης, τόσο την αναγκαιότητα της προδικαστικής αποφάσεως για την έκδοση της δικής του αποφάσεως όσο και τη λυσιτέλεια των ερωτημάτων που υποβάλλουν στο Δικαστήριο. Συνεπώς, όταν τα υποβαλλόμενα από τα εθνικά δικαστήρια ερωτήματα αφορούν την ερμηνεία διάταξης του δικαίου της Ένωσης, το Δικαστήριο υποχρεούται κατ’ αρχήν να απαντήσει (απόφαση της 29ης Ιουλίου 2024, LivaNova, C-713/22, EU:C:2024:642, σκέψη 41 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).
31 Επομένως, το γεγονός ότι, κατόπιν της παρούσας αποφάσεως, το αιτούν δικαστήριο υποχρεούται να αποφανθεί επί των διαδικασιών ελέγχου της συνταγματικότητας του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων ή ακόμη το γεγονός, αν θεωρηθεί αποδεδειγμένο, ότι το αιτούν δικαστήριο υποχρεούται να αποφανθεί το συντομότερο δυνατόν, δεν μπορούν να επηρεάσουν καθ’ οιονδήποτε τρόπο την αρμοδιότητα του Δικαστηρίου να απαντήσει στην αίτηση προδικαστικής αποφάσεως.
32 Από τις ανωτέρω εκτιμήσεις προκύπτει ότι το Δικαστήριο είναι αρμόδιο να αποφανθεί επί της αιτήσεως προδικαστικής αποφάσεως.
Επί των προδικαστικών ερωτημάτων
33 Δεδομένου ότι, με τα υποβληθέντα ερωτήματα, το αιτούν δικαστήριο ζητεί την ερμηνεία των άρθρων 7, 16 και 38 του Χάρτη καθώς και του άρθρου 15 της οδηγίας 2006/123, πρέπει, προκειμένου να δοθεί χρήσιμη απάντηση στα ερωτήματα αυτά, να εξακριβωθεί η δυνατότητα εφαρμογής των εν λόγω άρθρων στις διαφορές των κύριων δικών.
34 Όσον αφορά, κατά πρώτον, το άρθρο 15 της οδηγίας 2006/123, τα κράτη μέλη οφείλουν, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου αυτού, κατ’ αρχάς, να εξετάζουν κατά πόσον τα νομικά τους συστήματα προβλέπουν κάποια από τις απαιτήσεις περί των οποίων γίνεται λόγος στην παράγραφο 2 του εν λόγω άρθρου, στη συνέχεια, εφόσον συντρέχει τέτοια περίπτωση, να εξασφαλίζουν ότι η απαίτηση αυτή είναι συμβατή με τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 3 του ίδιου άρθρου και, τέλος, εφόσον χρειάζεται, να προσαρμόζουν τις νομοθετικές, κανονιστικές ή διοικητικές διατάξεις τους ώστε να είναι συμβατές με τις εν λόγω προϋποθέσεις.
35 Συναφώς, επισημαίνεται ότι το άρθρο 15, παράγραφος 2, στοιχείο ζ', της οδηγίας 2006/123 προβλέπει, μεταξύ των «απαιτήσεων» των εθνικών νομικών συστημάτων των οποίων η συμβατότητα με τις προϋποθέσεις της παραγράφου 3 του εν λόγω άρθρου 15 πρέπει να εξετάζεται, τις «υποχρεωτικές ελάχιστες ή/και ανώτερες τιμές, με τις οποίες οφείλει να συμμορφώνεται ο πάροχος».
36 Εθνική ρύθμιση, όπως η επίμαχη στην υπόθεση της κύριας δίκης, η οποία περιορίζει την ανώτατη επιτρεπόμενη προμήθεια για τις υπηρεσίες μεσιτείας στο πλαίσιο της αγοράς, πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου, όταν ο αποκτών ή ο μισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εξαρτά την άσκηση της δραστηριότητας παροχής υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων από μια απαίτηση του είδους περί του οποίου κάνει λόγο το άρθρο 15, παράγραφος 2, στοιχείο ζ', της οδηγίας 2006/123, και πρέπει, ως εκ τούτου, να πληροί τις προϋποθέσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 15.
37 Επομένως, το άρθρο 15 της οδηγίας 2006/123 έχει εφαρμογή στις διαφορές των κύριων δικών.
38 Όσον αφορά, κατά δεύτερον, τη δυνατότητα εφαρμογής των άρθρων του Χάρτη που μνημονεύονται στα υποβληθέντα προδικαστικά ερωτήματα και, ενδεχομένως, τον βαθμό στον οποίο το Δικαστήριο πρέπει να λάβει υπόψη τα άρθρα αυτά κατά την ερμηνεία του άρθρου 15 της οδηγίας 2006/123, από τη νομολογία του Δικαστηρίου προκύπτει ότι, όταν κράτος μέλος υποστηρίζει ότι εθνικό μέτρο του που περιορίζει θεμελιώδη ελευθερία την οποία εγγυάται η Συνθήκη ΛΕΕ δικαιολογείται από υπέρτερο λόγο γενικού συμφέροντος αναγνωριζόμενο από το δίκαιο της Ένωσης, το μέτρο αυτό πρέπει να θεωρείται ότι συνιστά εφαρμογή του δικαίου της Ένωσης, κατά την έννοια του άρθρου 51, παράγραφος 1, του Χάρτη, οπότε πρέπει να συνάδει με τα θεμελιώδη δικαιώματα που κατοχυρώνονται στον Χάρτη [πρβλ. απόφαση της 6ης Οκτωβρίου 2020, Επιτροπή κατά Ουγγαρίας (Τριτοβάθμια εκπαίδευση), C-66/18, EU:C:2020:792, σκέψη 214].
39 Όσον αφορά, πρώτον, το άρθρο 7 του Χάρτη, αυτό εγγυάται σε κάθε πρόσωπο το δικαίωμα στον σεβασμό της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του, της κατοικίας του και των επικοινωνιών του.
40 Συναφώς, το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι το δικαίωμα στον σεβασμό της κατοικίας είναι θεμελιώδες δικαίωμα το οποίο κατοχυρώνεται στο εν λόγω άρθρο 7 (αποφάσεις της 10ης Σεπτεμβρίου 2014, Ku?ionov?, C-34/13, EU:C:2014:2189, σκέψη 65, και της 9ης Νοεμβρίου 2023, V?eobecn? ?verov? banka, C-598/21, EU:C:2023:845, σκέψη 85).
41 Επισημαίνεται, ωστόσο, ότι, στις υποθέσεις επί των οποίων εκδόθηκαν οι ως άνω αποφάσεις, επρόκειτο για κατάσταση στην οποία οι ενδιαφερόμενοι καλούνταν να αντιμετωπίσουν την απώλεια της οικογενειακής κατοικίας τους. Εν προκειμένω, η επίμαχη στην κύρια δίκη ρύθμιση αφορά μια κατάσταση στην οποία ένα φυσικό πρόσωπο ενδέχεται να αποκτήσει ή να μισθώσει τη μελλοντική κατοικία του. Σε μια τέτοια περίπτωση, δεν μπορεί να γίνει λόγος για «σεβασμό της κατοικίας» κατά την έννοια του εν λόγω άρθρου 7.
42 Επιπλέον, υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με το άρθρο 52, παράγραφος 3, του Χάρτη, το οποίο αποσκοπεί στη διασφάλιση της αναγκαίας συνοχής μεταξύ των δικαιωμάτων που περιλαμβάνονται σε αυτόν και των αντίστοιχων δικαιωμάτων που κατοχυρώνονται στην Ευρωπαϊκή Σύμβαση για την Προάσπιση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου και των Θεμελιωδών Ελευθεριών, η οποία υπογράφηκε στη Ρώμη στις 4 Νοεμβρίου 1950, χωρίς να θίγεται η αυτονομία του δικαίου της Ένωσης, το Δικαστήριο οφείλει να λαμβάνει υπόψη, κατά την ερμηνεία στην οποία προβαίνει όσον αφορά τα δικαιώματα που κατοχυρώνονται στο άρθρο 7 του Χάρτη, τα αντίστοιχα δικαιώματα που κατοχυρώνονται στο άρθρο 8, παράγραφος 1, της ΕΣΔΑ, όπως αυτά ερμηνεύονται από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, ως όριο ελάχιστης προστασίας (πρβλ. απόφαση της 8ης Δεκεμβρίου 2022, Orde van Vlaamse Balies κ.λπ., C-694/20, EU:C:2022:963, σκέψη 26 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).
43 Συναφώς, από τη νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου προκύπτει ότι το άρθρο 8 της ως άνω Συμβάσεως δεν αναγνωρίζει ως τέτοιο το δικαίωμα στην παροχή κατοικίας (απόφαση του ΕΔΔΑ της 18ης Ιανουαρίου 2001, Chapman κατά Ηνωμένου Βασιλείου, CE:ECHR:2001:0118JUD002723895, § 99).
44 Επομένως, παρέλκει η απάντηση στην αίτηση προδικαστικής αποφάσεως υπό το πρίσμα του άρθρου 7 του Χάρτη.
45 Δεύτερον, όσον αφορά ενδεχόμενη εξέταση της επίμαχης στην υπόθεση της κύριας δίκης ρύθμισης υπό το πρίσμα του άρθρου 16 του Χάρτη, το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι η εξέταση υπό το πρίσμα του άρθρου 49 ΣΛΕΕ του περιορισμού τον οποίο θεσπίζει μια εθνική νομοθετική ρύθμιση καλύπτει και τους τυχόν περιορισμούς της άσκησης των δικαιωμάτων και των ελευθεριών που κατοχυρώνονται στα άρθρα 15 έως 17 του Χάρτη, με συνέπεια να μη χρειάζεται χωριστή εξέταση της επιχειρηματικής ελευθερίας που κατοχυρώνεται στο άρθρο 16 του Χάρτη (απόφαση της 7ης Σεπτεμβρίου 2022, Cilevi?s κ.λπ., C-391/20, EU:C:2022:638, σκέψη 56 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).
46 Όπως προκύπτει από τις αιτιολογικές σκέψεις 5 έως 7 και 64 της οδηγίας 2006/123, η οδηγία αυτή εξειδικεύει την ελευθερία εγκαταστάσεως που κατοχυρώνεται στο άρθρο 49 ΣΛΕΕ (πρβλ. απόφαση της 16ης Ιουνίου 2015, Rina Services κ.λπ., C-593/13, EU:C:2015:399, σκέψη 40).
47 Επομένως, όταν ένα εθνικό μέτρο εξετάζεται υπό το πρίσμα του άρθρου 15 της οδηγίας 2006/123, δεν είναι αναγκαία η χωριστή εξέταση της επιχειρηματικής ελευθερίας που κατοχυρώνεται στο άρθρο 16 του Χάρτη.
48 Εντούτοις, το άρθρο 15 της οδηγίας 2006/123 πρέπει, εν πάση περιπτώσει, να ερμηνεύεται υπό το πρίσμα του άρθρου 16 του Χάρτη.
49 Ομοίως, τρίτον, το άρθρο 38 του Χάρτη, το οποίο απαιτεί να διασφαλίζεται υψηλό επίπεδο προστασίας του καταναλωτή στις πολιτικές της Ένωσης, πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για την ερμηνεία του άρθρου 15, παράγραφος 3, της οδηγίας 2006/123.
50 Επομένως, από τα προεκτεθέντα προκύπτει ότι το αιτούν δικαστήριο, με τα ερωτήματά του, τα οποία πρέπει να εξεταστούν από κοινού, ζητεί, κατ’ ουσίαν, να διευκρινιστεί αν το άρθρο 15, παράγραφος 3, της οδηγίας 2006/123, ερμηνευόμενο υπό το πρίσμα των άρθρων 16 και 38 του Χάρτη, έχει την έννοια ότι αντιτίθεται σε εθνική ρύθμιση, όπως η επίμαχη στην υπόθεση της κύριας δίκης, η οποία, όσον αφορά την εκ μέρους φυσικού προσώπου αγορά ή μίσθωση μονοκατοικίας, διαμερίσματος ή οικιστικής μονάδας, προβλέπει ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων ανερχόμενο:
– στην περίπτωση αγοράς ή πώλησης ακινήτου αξίας κατά τη σύμβαση τουλάχιστον 10 000 ευρώ, στο 4 % του συμφωνηθέντος στη σύμβαση τιμήματος και,
– στην περίπτωση μίσθωσης, στο 4 % του γινομένου του μηνιαίου μισθώματος και του αριθμού των μηνών για τους οποίους μισθώνεται το ακίνητο, με τη διευκρίνιση ότι η προμήθεια αυτή δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα μηνιαίο μίσθωμα.
51 Μέτρο όπως το επίμαχο στην υπόθεση της κύριας δίκης, το οποίο προβλέπει ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, μπορεί να γίνει δεκτό, υπό το πρίσμα των σωρευτικών προϋποθέσεων του άρθρου 15, παράγραφος 3, της οδηγίας 2006/123, εφόσον το μέτρο αυτό δεν εισάγει άμεσα ή έμμεσα διακρίσεις ανάλογα με την ιθαγένεια του ενδιαφερομένου ή, όσον αφορά τις επιχειρήσεις, ανάλογα με την έδρα τους, εφόσον δικαιολογείται από επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος και εφόσον είναι κατάλληλο για να εξασφαλίσει την υλοποίηση του επιδιωκόμενου σκοπού και δεν υπερβαίνει το όριο που είναι απαραίτητο για την επίτευξη του σκοπού αυτού, το ίδιο δε αποτέλεσμα δεν μπορεί να επιτευχθεί με άλλα, λιγότερο περιοριστικά, μέτρα.
52 Όσον αφορά, πρώτον, την προϋπόθεση που προβλέπεται στο άρθρο 15, παράγραφος 3, στοιχείο α', της οδηγίας 2006/123, το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι ο καθορισμός ανώτατου ορίου προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων δεν εισάγει διακρίσεις, δεδομένου ότι το ανώτατο αυτό όριο εφαρμόζεται ανεξαρτήτως του τόπου της έδρας της οικείας μεσιτικής εταιρίας.
53 Όσον αφορά, δεύτερον, την προϋπόθεση που προβλέπεται στο άρθρο 15, παράγραφος 3, στοιχείο β', της ως άνω οδηγίας, κατά την οποία οι επίμαχες απαιτήσεις πρέπει να δικαιολογούνται από επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος, το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι, επιβάλλοντας ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων όσον αφορά την αγορά, πώληση και μίσθωση ακινήτων, ο εθνικός νομοθέτης επιδίωκε, αφενός, να διευκολύνει την πρόσβαση σε κατάλληλη στέγη σε προσιτές τιμές για τα ευάλωτα άτομα, ήτοι για τους νέους, ιδίως τους σπουδαστές, καθώς και για τους ηλικιωμένους, και, αφετέρου, να συμβάλει στην προστασία των καταναλωτών ενισχύοντας τη διαφάνεια των τιμών, δεδομένης της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών, ιδίως κατοικιών προοριζόμενων για μίσθωση.
54 Συναφώς, το Δικαστήριο έχει δεχθεί ότι η προστασία των καταναλωτών συνιστά επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος (πρβλ. αποφάσεις της 15ης Οκτωβρίου 2015, Grupo Itevelesa κ.λπ., C-168/14, EU:C:2015:685, σκέψη 74, καθώς και της 4ης Ιουλίου 2019, Επιτροπή κατά Γερμανίας, C-377/17, EU:C:2019:562, σκέψη 70). Τούτο επιβεβαιώνεται εξάλλου από την αιτιολογική σκέψη 40 της οδηγίας 2006/123 και συμβάλλει στη διασφάλιση της συμμόρφωσης της οδηγίας με τις απαιτήσεις του άρθρου 38 του Χάρτη.
55 Ομοίως, οι απαιτήσεις που προωθούν την πρόσβαση σε στέγη για τα ευάλωτα άτομα ή τα άτομα με χαμηλά εισοδήματα μπορούν να συνιστούν επιτακτικούς λόγους δημοσίου συμφέροντος (βλ., κατ’ αναλογίαν, αποφάσεις της 8ης Μαΐου 2013, Libert κ.λπ., C-197/11 και C-203/11, EU:C:2013:288, σκέψεις 50 έως 52, καθώς και της 22ας Σεπτεμβρίου 2020, Cali Apartments, C-724/18 και C-727/18, EU:C:2020:743, σκέψη 68).
56 Επομένως, μέτρο το οποίο προβλέπει ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, όπως το επίμαχο στην υπόθεση της κύριας δίκης, πληροί την προϋπόθεση του άρθρου 15, παράγραφος 3, στοιχείο β', της οδηγίας 2006/123.
57 Κατά τρίτον, η προϋπόθεση αναλογικότητας, που προβλέπεται στο άρθρο 15, παράγραφος 3, στοιχείο γ', της οδηγίας, προϋποθέτει ότι το επίμαχο μέτρο είναι κατάλληλο για να εξασφαλίσει την επίτευξη του επιδιωκόμενου σκοπού, ότι δεν υπερβαίνει το όριο που είναι απαραίτητο για την επίτευξη του σκοπού αυτού και ότι δεν υφίστανται λιγότερο περιοριστικά μέτρα τα οποία να καθιστούν δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος.
58 Προκαταρκτικώς, υπογραμμίζεται ότι απόκειται εν τέλει στο αιτούν δικαστήριο, το οποίο είναι το μόνο αρμόδιο να εκτιμήσει τα πραγματικά περιστατικά των διαφορών των κύριων δικών και να ερμηνεύσει την εθνική νομοθεσία, να κρίνει αν και σε ποιον βαθμό η εν λόγω νομοθεσία πληροί την απαίτηση αυτή περί αναλογικότητας. Προς τούτο, το αιτούν δικαστήριο οφείλει να εξετάσει κατά τρόπο αντικειμενικό, και στηριζόμενο σε στατιστικά στοιχεία ή σε άλλα μέσα, τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία προσκομίζουν οι αρχές του οικείου κράτους μέλους (πρβλ. αποφάσεις της 23ης Δεκεμβρίου 2015, Scotch Whisky Association κ.λπ., C-333/14, EU:C:2015:845, σκέψη 56, και της 17ης Οκτωβρίου 2024, FA.RO. di YK & C., C-16/23, EU:C:2024:886, σκέψη 92).
59 Εντούτοις, το Δικαστήριο, το οποίο καλείται να δώσει χρήσιμη απάντηση στο αιτούν δικαστήριο, είναι αρμόδιο να παράσχει, με βάση τη δικογραφία της υποθέσεως της κύριας δίκης και τις γραπτές παρατηρήσεις που έχουν υποβληθεί ενώπιόν του, στοιχεία τα οποία θα δώσουν στο αιτούν δικαστήριο τη δυνατότητα να αποφανθεί (απόφαση της 17ης Οκτωβρίου 2024, FA.RO. di YK & C., C-16/23, EU:C:2024:886, σκέψη 93 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).
60 Εξάλλου, το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι δεν απαιτείται από το οικείο κράτος μέλος να αποδείξει, τεκμηριωμένα, ότι κανένα άλλο πιθανό μέτρο δεν καθιστά δυνατή την επίτευξη του επιδιωκόμενου σκοπού υπό τους αυτούς όρους. Πράγματι, μια τέτοια απαίτηση θα στερούσε στην πράξη το ενδιαφερόμενο κράτος μέλος από την κανονιστική του αρμοδιότητα στον σχετικό τομέα (πρβλ. απόφαση της 4ης Ιουλίου 2019, Επιτροπή κατά Γερμανίας, C-377/17, EU:C:2019:562, σκέψη 64).
61 Η λύση αυτή επιβάλλεται για τον πρόσθετο λόγο ότι ένα κράτος μέλος πρέπει να είναι σε θέση να δικαιολογήσει μια «απαίτηση που πρέπει να αξιολογηθεί» επικαλούμενο έναν επιτακτικό λόγο γενικού συμφέροντος ήδη κατά τη θέσπιση της απαίτησης αυτής και επομένως, εκ των πραγμάτων, χωρίς κατ’ ανάγκη να διαθέτει εμπειρικά αποδεικτικά στοιχεία ως προς το αποτέλεσμα που επιτυγχάνεται με την εν λόγω απαίτηση σε σύγκριση με εκείνο το οποίο επιτυγχάνεται με άλλα μέτρα (απόφαση της 4ης Ιουλίου 2019, Επιτροπή κατά Γερμανίας, C-377/17, EU:C:2019:562, σκέψη 65).
62 Συναφώς, υπενθυμίζεται ότι, μολονότι τα κράτη μέλη διαθέτουν ευρύ περιθώριο εκτιμήσεως κατά την επιλογή των μέτρων που είναι πρόσφορα για την επίτευξη των σκοπών της κοινωνικής πολιτικής τους, εντούτοις το περιθώριο αυτό εκτιμήσεως δεν δικαιολογεί να θίγονται τα δικαιώματα που αντλούν οι ιδιώτες από τις σχετικές με τις θεμελιώδεις ελευθερίες τους διατάξεις των Συνθηκών (απόφαση της 21ης Δεκεμβρίου 2016, ΑΓΕΤ Ηρακλής, C-201/15, EU:C:2016:972, σκέψη 81 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία), όπως αυτές εξειδικεύονται, όσον αφορά ιδίως την ελευθερία εγκατάστασης την οποία εγγυάται το άρθρο 49 ΣΛΕΕ, με την οδηγία 2006/123.
63 Με την επιφύλαξη των προκαταρκτικών αυτών παρατηρήσεων, υπενθυμίζεται, πρώτον, ότι, όπως επισημαίνεται στη σκέψη 53 της παρούσας αποφάσεως, σκοπός του ανώτατου ορίου προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων είναι, αφενός, να διευκολύνει την πρόσβαση σε κατάλληλη στέγη σε προσιτές τιμές για τα ευάλωτα άτομα, ήτοι για τους νέους, ιδίως τους σπουδαστές, καθώς και για τους ηλικιωμένους, και, αφετέρου, να συμβάλει στην προστασία των καταναλωτών με την ενίσχυση της διαφάνειας των τιμών.
64 Δεδομένου ότι το ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων ενισχύει τη διαφάνεια των τιμών που χρεώνουν οι μεσιτικές εταιρίες και τις εμποδίζει να χρεώνουν υπερβολικές τιμές για τη μεσιτεία, φαίνεται κατάλληλο να συμβάλει στην προστασία των καταναλωτών. Το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει, συναφώς, ότι ένα τέτοιο ανώτατο όριο μπορεί, πράγματι, να συμβάλει στη διαφάνεια των τιμών, δεδομένου ότι παρέχει στους καταναλωτές τη δυνατότητα να προβλέψουν το ποσό της προμήθειας το οποίο θα χρεωθεί, ιδίως το ποσοστό που αντιπροσωπεύει η προμήθεια αυτή επί του τιμήματος της πώλησης ή επί του ποσού του μισθώματος.
65 Συγκεκριμένα, το αιτούν δικαστήριο διευκρινίζει ότι, λαμβανομένης υπόψη της επιδείνωσης των συνθηκών πρόσβασης σε στέγη και της εξέλιξης των τιμών στις αγορές ακινήτων στη Σλοβενία, το ποσό της προμήθειας που επιβάλλεται για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων πιθανώς μετακυλίεται στην τιμή πώλησης ή στο μίσθωμα των ακινήτων.
66 Εάν τούτο ισχύει, πρέπει να γίνει δεκτό ότι η πρόβλεψη ανώτατου ορίου στην εν λόγω προμήθεια φαίνεται ικανή να διευκολύνει την πρόσβαση σε κατάλληλη στέγη σε προσιτές τιμές, ιδίως για τα ευάλωτα άτομα.
67 Όσον αφορά, δεύτερον, τον περιορισμό του επίμαχου μέτρου στο αναγκαίο για την επίτευξη των επιδιωκόμενων σκοπών όριο και στην απουσία άλλων λιγότερο περιοριστικών μέτρων τα οποία να καθιστούν δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος, επισημαίνεται, αφενός, ότι από την αίτηση προδικαστικής αποφάσεως προκύπτει ότι το ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων δεν αφορά μόνον τα ευάλωτα πρόσωπα, αλλά κάθε φυσικό πρόσωπο το οποίο προβαίνει στην αγορά ή τη μίσθωση ακινήτου.
68 Επομένως, το μέτρο αυτό αφορά απροσδιόριστο και δυνητικά σημαντικό αριθμό προσώπων και δεν αποσκοπεί ειδικώς στην προστασία μόνον των ευάλωτων προσώπων, μολονότι η προστασία αυτή ήταν ένας από τους σκοπούς τους οποίους ο Σλοβένος νομοθέτης επιδίωκε με τη θέσπιση του εν λόγω μέτρου.
69 Επιπλέον, το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι οι υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων στις οποίες εφαρμόζεται το εν λόγω ανώτατο όριο προμήθειας αφορούν την αγορά, την πώληση ή τη μίσθωση μονοκατοικίας, διαμερίσματος ή οικιστικής μονάδας.
70 Σύμφωνα με το άρθρο 2, παράγραφος 2, του νόμου περί κατοικίας, όπως ίσχυε κατά τον χρόνο των πραγματικών περιστατικών των διαφορών των κύριων δικών, μονοκατοικίες είναι, μεταξύ άλλων, οι ανεξάρτητες μονοκατοικίες, οι βίλες, οι μονοκατοικίες με αίθρια, οι μονοκατοικίες με μεσοτοιχία και οι εξοχικές κατοικίες. Επομένως, υπό την επιφύλαξη των εξακριβώσεων στις οποίες οφείλει να προβεί το αιτούν δικαστήριο, το ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων εφαρμόζεται, μεταξύ άλλων, όταν οι υπηρεσίες αυτές αφορούν την αγορά, την πώληση ή τη μίσθωση κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, αλλά για άλλους σκοπούς.
71 Επισημαίνεται ότι, μολονότι οι περιστάσεις αυτές είναι, κατ’ αρχήν, ικανές να αποτελέσουν ένδειξη ότι ένα μέτρο υπερβαίνει το αναγκαίο όριο για την επίτευξη του επιδιωκόμενου από αυτό σκοπού της προστασίας των ευάλωτων προσώπων, εντούτοις η αρχή της αναλογικότητας δεν αποκλείει απαραιτήτως το ενδεχόμενο το εν λόγω μέτρο να ωφελεί το σύνολο των καταναλωτών (βλ., κατ’ αναλογίαν, αποφάσεις της 20ής Απριλίου 2010, Federutility κ.λπ., C-265/08, EU:C:2010:205, σκέψη 40, καθώς και της 11ης Απριλίου 2019, Repsol Butano και DISA Gas, C-473/17 και C-546/17, EU:C:2019:308, σκέψη 64).
72 Ωστόσο, απόκειται στο αιτούν δικαστήριο να εξετάσει, μεταξύ άλλων, τη δυνατότητα και τη σκοπιμότητα λήψης μέτρων τα οποία να επικεντρώνονται περισσότερο στους ευάλωτους καταναλωτές. Κρίσιμα στοιχεία αποτελούν, από την άποψη αυτή, η δυνατότητα θέσπισης τέτοιων μέτρων και οι οικονομικές συνέπειές τους.
73 Συναφώς, το αιτούν δικαστήριο επισημαίνει ότι το ζήτημα του φάσματος των ενδεχόμενων μέτρων που μπορεί να λάβει ο Σλοβένος νομοθέτης και της αποτελεσματικότητάς τους στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής είναι εξαιρετικά περίπλοκο, δεδομένου ότι υφίστανται ορισμένοι ουσιαστικοί περιορισμοί όσον αφορά τη χωροταξία, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τα δημόσια οικονομικά, οι οποίοι δεν επιτρέπουν στο κράτος να παρεμβαίνει στην προσφορά κατοικίας με όποιον τρόπο επιθυμεί .
74 Οι προσφεύγουσες της κύριας δίκης επικαλούνται λιγότερο περιοριστικά μέτρα τα οποία θεωρούν ότι είναι δυνατά στο πλαίσιο της μίσθωσης, ήτοι την αύξηση του αριθμού των προοριζόμενων για μίσθωση κοινωνικών κατοικιών, την επιδότηση της μίσθωσης στην αγορά καθώς και φορολογικά, χωροταξικά και άλλα κανονιστικά μέτρα που αποσκοπούν στην ενθάρρυνση της κατασκευής κοινωνικών κατοικιών. Η Επιτροπή επικαλείται μέτρα τα οποία συνίστανται στην προώθηση της προσφοράς οικονομικά προσιτών κατοικιών ή στην παροχή στους αγοραστές και τους ενοικιαστές χρήσιμων πληροφοριών σχετικά με τις αμοιβές για τη μεσιτεία.
75 Απόκειται στο αιτούν δικαστήριο να εξακριβώσει αν υφίστανται άλλα μέτρα, λιγότερο περιοριστικά από το ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, κατάλληλα να επιτύχουν τον επιδιωκόμενο με το ανώτατο αυτό όριο σκοπό που συνίσταται στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε κατάλληλη στέγη σε προσιτές τιμές για τα ευάλωτα άτομα.
76 Εξάλλου, όσον αφορά το ύψος του ανώτατου ορίου της προμήθειας για υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, το αιτούν δικαστήριο αναφέρει ότι ορισμένες μεσιτικές εταιρίες έπαυσαν ή κινδυνεύουν να παύσουν να ασκούν τη δραστηριότητα μεσιτείας σε σχέση με την εκμίσθωση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα, ιδίως όταν πρόκειται για βραχυχρόνιες μισθώσεις ως προς τις οποίες είναι δυνατή η είσπραξη χαμηλών μόνον προμηθειών. Συγκεκριμένα, το ανώτατο όριο της τιμής των υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων ορίζεται σε ένα ποσό το οποίο δεν επιτρέπει στις εταιρίες αυτές να καλύψουν το κόστος των υπηρεσιών τους.
77 Συναφώς, υπενθυμίζεται ότι το άρθρο 16 του Χάρτη περιλαμβάνει την ελευθερία ασκήσεως οικονομικής ή εμπορικής δραστηριότητας, τη συμβατική ελευθερία και τον ελεύθερο ανταγωνισμό και αφορά, μεταξύ άλλων, την ελευθερία καθορισμού του αντιτίμου που ζητείται για ορισμένη παροχή (πρβλ. απόφαση της 21ης Δεκεμβρίου 2021, Bank Melli Iran, C-124/20, EU:C:2021:1035, σκέψη 79).
78 Εντούτοις, σύμφωνα με τη νομολογία του Δικαστηρίου, η επιχειρηματική ελευθερία δεν συνιστά απόλυτο προνόμιο, αλλά πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σε σχέση με τη λειτουργία της εντός του κοινωνικού πλαισίου. Μπορεί να υπόκειται σε ευρύ φάσμα παρεμβάσεων της δημόσιας αρχής μέσω των οποίων μπορούν να επιβληθούν, προς το γενικό συμφέρον, περιορισμοί στην άσκηση της οικονομικής δραστηριότητας (πρβλ. αποφάσεις της 22ας Ιανουαρίου 2013, Sky ?sterreich, C-283/11, EU:C:2013:28, σκέψεις 45 και 46, καθώς και της 2ας Ιουνίου 2022, Skeyes, C-353/20, EU:C:2022:423, σκέψεις 48 και 65).
79 Συναφώς, απόκειται στο αιτούν δικαστήριο να εξετάσει το συγκεκριμένο ύψος της αμοιβής την οποία εισπράττουν οι εταιρίες που παρέχουν υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων και, ειδικότερα, αν το ποσό το οποίο προκύπτει από την πρόβλεψη ανώτατου ορίου προμήθειας για τις επίμαχες στην κύρια δίκη υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων καθορίζεται σε πολύ χαμηλό επίπεδο για να καλύψει τα έξοδα των εν λόγω εταιριών και να τους επιτρέψει να αποκομίσουν εύλογο κέρδος, καθώς και για να επιτρέψει τον ανταγωνισμό ως προς τις τιμές. Εν προκειμένω, επισημαίνεται ότι από την αίτηση προδικαστικής αποφάσεως προκύπτει ότι το ανώτατο αυτό όριο δεν επηρεάζει άλλες δραστηριότητες μεσιτείας τις οποίες παρέχουν οι εν λόγω εταιρίες, όπως η διαμεσολάβηση μεταξύ οικονομικών φορέων και η μεσιτεία για τη μίσθωση ακινήτων τα οποία δεν προορίζονται για κατοικία.
80 Όσον αφορά, αφετέρου, την εξέταση, υπό το πρίσμα του δευτέρου σκοπού του επίμαχου στην κύρια δίκη μέτρου ο οποίος συνίσταται στη συμβολή στην προστασία των καταναλωτών μέσω της ενίσχυσης της διαφάνειας των τιμών, του ζητήματος κατά πόσον το μέτρο αυτό υπερβαίνει το αναγκαίο όριο και κατά πόσον υφίστανται άλλα λιγότερο περιοριστικά μέτρα που καθιστούν δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος, απόκειται στο αιτούν δικαστήριο να εξακριβώσει, ειδικότερα, αν η θέσπιση μέτρων που έχουν ως σκοπό να θέσουν στη διάθεση των καταναλωτών, ως αγοραστών και μισθωτών, χρήσιμες πληροφορίες σχετικά με τις τιμές των υπηρεσιών μεσιτείας θα καθιστούσε δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος με εκείνο το οποίο επιδιώκεται με το ανώτατο όριο στις σχετικές προμήθειες. Συναφώς, θα μπορούσε να αρκεί να απαιτείται από τις μεσιτικές εταιρίες που παρέχουν υπηρεσίες μεσιτείας να γνωστοποιούν στους εν λόγω αγοραστές και μισθωτές, με σαφήνεια και αρκούντως έγκαιρα, το ποσό της προμήθειας που πρόκειται να επιβάλουν και αν το ποσό αυτό θα περιληφθεί στην τελική τιμή που προβλέπει η οικεία σύμβαση.
81 Εντούτοις, τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το Δικαστήριο δεν καθιστούν δυνατό σε αυτό να παράσχει στο αιτούν δικαστήριο πρόσθετες ενδείξεις οι οποίες να του επιτρέπουν να εξακριβώσει αν τα μέτρα αυτά θα μπορούσαν να διασφαλίσουν το ίδιο αποτέλεσμα, όσον αφορά την προστασία των καταναλωτών μέσω της ενίσχυσης της διαφάνειας των τιμών, με το αποτέλεσμα το οποίο επιτυγχάνεται με το επίμαχο στην κύρια δίκη μέτρο περί ανώτατου ορίου προμήθειας.
82 Τέλος, παρατηρείται ότι, μολονότι το αιτούν δικαστήριο εκτιμά, όπως φαίνεται να προκύπτει από την αίτηση προδικαστικής αποφάσεως, ότι οι δύο σκοποί που μνημονεύει ο Σλοβένος νομοθέτης προκειμένου να δικαιολογήσει το ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, ήτοι, αφενός, η διευκόλυνση της πρόσβασης σε κατάλληλη στέγη σε προσιτές τιμές για τα ευάλωτα άτομα και, αφετέρου, η συμβολή στην προστασία των καταναλωτών μέσω της ενίσχυσης της διαφάνειας των τιμών, είναι αδιαχώριστοι και ο ένας δεν είναι δευτερεύων σε σχέση με τον άλλο, εντούτοις, ενδεχόμενη διαπίστωση ότι το ως άνω μέτρο δεν υπερβαίνει το όριο που είναι απαραίτητο για την επίτευξη ενός από τους σκοπούς αυτούς καθώς και ότι δεν υφίστανται, για την επίτευξη του οικείου σκοπού, άλλα λιγότερο περιοριστικά μέτρα τα οποία να καθιστούν δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος θα σήμαινε ότι το εν λόγω μέτρο, στο σύνολό του, πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 15, παράγραφος 3, στοιχείο γ', της οδηγίας 2006/123.
83 Από το σύνολο των προεκτεθέντων προκύπτει ότι στα υποβληθέντα προδικαστικά ερωτήματα πρέπει να δοθεί η απάντηση το άρθρο 15, παράγραφος 3, της οδηγίας 2006/123, ερμηνευόμενο υπό το πρίσμα των άρθρων 16 και 38 του Χάρτη, έχει την έννοια ότι δεν αντιτίθεται σε εθνική ρύθμιση η οποία, όσον αφορά την εκ μέρους φυσικού προσώπου αγορά ή μίσθωση μονοκατοικίας, διαμερίσματος ή οικιστικής μονάδας, προβλέπει ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων ανερχόμενο:
– στην περίπτωση αγοράς ή πώλησης ακινήτου με αξία κατά τη σύμβαση τουλάχιστον 10 000 ευρώ, στο 4 % του συμφωνηθέντος στη σύμβαση τιμήματος και,
– στην περίπτωση μίσθωσης, στο 4 % του γινομένου του μηνιαίου μισθώματος και του αριθμού των μηνών για τους οποίους μισθώνεται το ακίνητο, με τη διευκρίνιση ότι η προμήθεια αυτή δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα μηνιαίο μίσθωμα,
υπό την προϋπόθεση ότι η εθνική ρύθμιση δεν υπερβαίνει το αναγκαίο για την επίτευξη των σκοπών που επιδιώκει όριο και ότι δεν υφίστανται άλλα λιγότερο περιοριστικά μέτρα τα οποία να καθιστούν δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος.
Επί των δικαστικών εξόδων
84 Δεδομένου ότι η παρούσα διαδικασία έχει ως προς τους διαδίκους της κύριας δίκης τον χαρακτήρα παρεμπίπτοντος που ανέκυψε ενώπιον του αιτούντος δικαστηρίου, σ’ αυτό εναπόκειται να αποφανθεί επί των δικαστικών εξόδων. Τα έξοδα στα οποία υποβλήθηκαν όσοι υπέβαλαν παρατηρήσεις στο Δικαστήριο, πλην των ως άνω διαδίκων, δεν αποδίδονται.
Για τους λόγους αυτούς, το Δικαστήριο (τρίτο τμήμα) αποφαίνεται:
Το άρθρο 15, παράγραφος 3, της οδηγίας 2006/123/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 12ης Δεκεμβρίου 2006, σχετικά με τις υπηρεσίες στην εσωτερική αγορά, ερμηνευόμενο υπό το πρίσμα των άρθρων 16 και 38 του Χάρτη των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης,
έχει την έννοια ότι:
δεν αντιτίθεται σε εθνική ρύθμιση η οποία, όσον αφορά την εκ μέρους φυσικού προσώπου αγορά ή μίσθωση μονοκατοικίας, διαμερίσματος ή οικιστικής μονάδας, προβλέπει ανώτατο όριο προμήθειας για τις υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, ανερχόμενο:
– στην περίπτωση αγοράς ή πώλησης ακινήτου με αξία κατά τη σύμβαση τουλάχιστον 10 000 ευρώ, στο 4 % του συμφωνηθέντος στη σύμβαση τιμήματος και,
– στην περίπτωση μίσθωσης, στο 4 % του γινομένου του μηνιαίου μισθώματος και του αριθμού των μηνών για τους οποίους μισθώνεται το ακίνητο, με τη διευκρίνιση ότι η προμήθεια αυτή δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα μηνιαίο μίσθωμα,
υπό την προϋπόθεση ότι η εθνική ρύθμιση δεν υπερβαίνει το αναγκαίο για την επίτευξη των σκοπών που επιδιώκει όριο και ότι δεν υφίστανται άλλα λιγότερο περιοριστικά μέτρα τα οποία να καθιστούν δυνατή την επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος.
(υπογραφές)
* Γλώσσα διαδικασίας: η σλοβενική.